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부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 건축사기에 대한 대처방안

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력 2022/11/08 [07:16]

부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 건축사기에 대한 대처방안

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력시간 : 2022/11/08 [07:16] | 조회수 : 17

 

▲     ©한국공정문화타임즈

 

 

42. 건축사기에 대한 대처방안

 

 A씨는 정년퇴직을 앞두고 노후에 살 집을 알아보던 중 온라인 카페에서 우연히는 “땅만 있으면 단독주택을 지어준다”는 광고문구를 보고 며칠 뒤 시공업자 B씨를 만나 계약을 하였다. 계약금 3천만원이고, 중도금은 중간에 딱 한번만 내면 되고. 최종 공사비는 나중에 완공 후  주면 된다는 내용이었다. 그런데 날이 지날수록 공사는 진척이 없음에도 B씨는 A씨에게 계속하여 추가로 돈을 요구하였다. 하지만 B씨는 약속한 날에 준공은커녕 도주해 버렸다. A씨 경우와 같은 건축사기를 피하려면 어떻게 해야 하나?

 

 이러한 경우가 대표적인 건축사기 케이스이다. 주택을 지어주겠다며 돈을 받은 뒤 ‘나 몰라라’ 하는 수법이다. 일단 사기가 의심 될 때에는 즉시 공사 현장에서 사기 증거들을 사진으로 찍어 확보한 후 민·형사상 소송을 걸어야 한다. 하지만 민사의 경우 나중에 소송을 하더라도 집행할 재산이 거의 없는 경우가 많기 때문에 애초 계약을 할 때 자본력과 신용이 있는 회사인지, 그 회사가 지은 다른 건축물은 어떻게 준공되었는지 등을 면밀히 검토한 뒤에 계약해야 한다.

 건축사기의 경우 일반적으로 여러 명의 건축주들로부터 대금을 받은 뒤 시공업자의 개인채무를 갚거나 돌려막기 식으로 공사를 진행하다가 잠적하는 경우가 많다. 게다가 그나마 시공한 부분도 대부분 부실시공이다. 건축사기를 당하는 대부분의 피해자 유형을 보면, 주위에서 시공업자 한 사람을 소개받은 뒤 그 사람에게 설계부터 준공까지 모든 것을 위임한 뒤 달라는 대로 돈을 주는 경우이다.

 그럼 이러한 건축사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까? 가장 중요한 것은 건축주가 발품을 팔고 더 부지런해야 하는데 특히 주의할 점은 다음과 같다.

 ① 먼저 설계단계부터 꼼꼼하게 체크해야 하는데 건축사를 신중하게 선정하여 그와 충분한 논의 끝에 설계도면을 완성한 후 건축허가를 받아야 한다. 설계를 잘못하면 나중에 다시 건물을 부수고 지을 수도 없어 돌이킬 수 없는 손해를 보게 된다. 따라서 건축주는 자신이 원하는 바를 그 설계사에게 정확하게 전달하고 수차례 걸쳐 회의도 진행하면서 제대로 된 건축설계도면을 뽑아야 한다.

 ② 다음단계는 올바른 시공사를 선정하는 것인데, 허가받은 설계도면을 여러 건설업자들에게 보내 입찰을 시켜 그 중 가장 믿음직한 시공회사를 선정해야 한다. 입찰가격이 싸다고 무조건 좋은 시공사는 아니다. 시공방식과 자재, 공사기간, 향후 AS등 모든 면을 비교 분석해야 한다. 특히 유독 싼 가격으로 입찰하는 시공사의 경우 어떻게 가격이 싼 것인지 충분한 설명을 듣고 다른 업체를 통해 그것이 가능한 것인지를 검토해야 한다. 입찰의 장점은 건축주가 여러 시공업자들을 만나 설명을 들으면서 많은 정보와 지식을 습득하게 되기 때문에 사기를 당할 확률이 적어진다는 점이다. 뿐만 아니라 시공업자들은 이러한 건축주는 매우 꼼꼼하다고 생각하므로 사기 칠 엄두를 못 내게 된다.

 

  ③ 보다 안전한 방법은 공사비가 비싸더라도 면허사업자를 선정하여 선금지급보증, 계약이행보증, 하자보증 등을 건설공제조합에서 받는 것이다. 반면 개인사업자의 경우 공사비가 싼 대신 그런 보증서를 요구할 수 없다는 단점이 있다.

△ 선금지급보증서는 만일 공사 진행 안 될 시에 미리 낸 선금을 돌려받을 수 있는 증서이다. 반드시 보증기관을 통해 진행하고 보증금액은 선급금보다 크게 설정 하는 것이 좋다. △ 계약 이행보증서는 계약보증금과 계약기간, 공인인증 된 상대 업체 책임자의 서명과 날짜가 명시된 계약서를 말한다. 이 보증서가 있다면 계약 이행이 되지 않을 때 계약자가 보증금을 돌려받을 수 있고 공사가 지체된다 하더라도 그 일수만큼 지체상금을 받을 수 있다. △ 하자보수보증서는 허술한 공사 진행을 방지하기 위해 하자보수 의무를 보증하는 것인데 보통 계약과 준공 후 23년까지 하자보수를 해준다.

 ④ 마지막으로 공사비 지급방법이다. 건축사기를 당하지 않기 위해 이와 같은 철저히 준비를 한다 할지라도 공사과정 중 문제는 항시 발생하게 되는데 특히 가장 민감한 부분이 공사비 지급과 관련 분쟁이다. 예컨대 시공업자가 제대로 시공하지 않은 상태에서 공사비 12천만원을 추가로 요구하면 건축주는 다급한 마음에 끌려가게 된다. 그러므로 공사비 지급방법을 계약 시 구체적으로 미리 정해 놓을 필요가 있는데 가장 좋은 방법은 ‘공정별 지급’이다. 이는 한 공정을 마치면 해당 공정에 대해 건축주가 만족할 정도의 결과를 냈을 때 비용을 지급하는 방법이다. 더욱이 요즘은 설계한 사람이 직접 감리를 하지 않고 구청으로부터 외부감리를 선정 받게 되어 있는데, 그 외부감리업자가 공정에 대해 감리승인을 해 주면 그 때 그 때 지급하는 것이 가장 합리적 지급방법이다.

 

   

43. 임대인의 국세체납과 임차보증금

 

 A씨는 1년 전 전세금 22천만원에 전셋집을 계약하였는데 부동산등기부를 확인해 보니 당시 아무런 근저당이 설정되지 않았다. A씨는 계약 직후 확정일자를 받고 전입신고도 바로 하였다. 하지만 집주인 B씨의 세금체납 사실은 전혀 몰랐던 것이다. 알고 보니 B씨는 오래전부터 체납해온 누적된 체납액이 7억원이나 되어 그 집은 공매에 넘어가게 되었던 것이다. 이 경우 A씨는 공매절차에서 임차보증금을 보호받을 수 있나?               

 

 국세청은 세금을 체납하는 경우 체납자의 집을 압류하여 공매에 넘겨 만족을 받는다. 그런 절차는 국세징수법에 의거하여 진행한다. 그럼 국세청의 체납채권과 임차인의 임차보증금반환채권 중 어느 것이 우선할까? 통상 임차인의 입장에서는 선순위 근저당이나 가압류, 가처분 등은 꼼꼼하게 살펴보지만 등기부에 등재되지 않는 임대인의 체납세액은 알 방법이 없다. 정말 복병이 아닐 수 없다. 그런데 국세징수법에 의하면 당해세는 근저당권자나 임차인보다 우선하지만, 당해세가 아닌 경우는 법정기일과 비교해서 선후가 결정된다.

 

 법정기일이라 함은 국세채권과 저당권 등에 의하여 담보된 채권 간의 우선 여부를 결정하는 기준일로서 국세기본법 제35조 제1항 제3(지방세본법 7113) 각 목에 해당하는 기일을 말한다. 예컨대 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납 하는 법인세와 예정신고 납부하는 부가가치세 및 소득세(소득세법 105조에 따라 신고하는 경우로 한정)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액에 대해서는 그 신고일이 법정기일이 되며, 반대로 과세표준과 세액을 정부가 결정․경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액에 대해서는 그 납세고지서의 발송일이 법정기일이 된다. 즉 이러한 법정기일 전에 설정된 담보권은 조세채권에 우선하게 되는 것이다.

 다만, 담보에 제공된 그 재산 자체에 대해 부과된 국세나 지방세와 가산금은 그 법정기일 전에 설정된 저당권 등으로부터 담보된 채권보다 우선한다(국세기본법 3513, 지방세기본법 7113). 이를 ‘당해세 우선의 원칙’이라고 부른다. 당해세에 해당되는 국세는 상속세, 증여세, 종합부동산세이고, 지방세로는 재산세, 자동차세(자동차 소유에 대한 자동차세만 해당), 지역자원시설세(특정부동산에 대한 지역자원시설세만 해당) 및 지방교육세(재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세만 해당)를 말한다. 하지만 취득세, 등록세, 양도소득세는 당해세에 해당되지 않는다.

 한편 소액 임차보증금은 국세보다 우선순위이다. 서울은 1억원 이하의 세입자에겐 34백만원, 광역시는 6천만원 이하의 세입자에게 2천만 원까지만 보상을 하고 있다.

 사례로 돌아가 살피건대, A씨의 경우 전세 계약 일자보다 세금 발생일이 먼저였기 때문에 공매절차에서 우선순위에서 밀리게 된다. 그 결과 안타깝지만 보증금을 돌려받을 수 없다.

 

 

집주인의 체납사실 확인방법

 

 그렇다면 집주인의 체납 세금을 미리 확인할 방법은 없을까? 현행법 상 직접 확인할 방법은 없고 임대인에게 동의를 얻거나 아니면 임대인 본인이 확인해줘야 확인이 가능하다. 다만 국세청에서는 고액, 상습 체납자 명단을 홈페이지에 공개하고 있는데, 체납 발생일로부터 1년이 지난 국세가 5억 원이 이상인 그 개인과 법인들이 대상이다.

 하지만 세입자 입장에서 집주인이 고액, 상습 체납자인지 알 수 없으며, 세입자가 이를 국세청 홈페이지에서 확인하는 방법을 알기 어려워 현실적으로 큰 도움이 되지 않는다. 그 결과 세입자는 집주인의 체납 여부에 따라 임차보증금을 보호받을 수 있는지 여부가 결정되므로 늘 불안한 입장이다.

 향후 집주인의 체납사실을 임차인이나 부동산중개인이 직접 조회할 수 있게 하거나, 집주인이 ‘납세사실 증명서’를 세입자에게 의무적으로 제출하도록 하는 제도적 보완이 시급하다.

 

 

 

 

44. 공공임대주택의 양도제한

 

 A씨는 20114월 서울 강남에 있는 LH공사가 운영하는 공공임대주택에 어렵게 입주했다. 그런데 A씨는 갑자기 직장에서 지방으로 발령 나서 이사를 가야 되는데 어렵게 얻은 공공임대주택이 아까워서 20154월부터 친구인 B씨에게 이 주택을 무상으로 사용하게 해주었다. 나중에 이 사실이 발각되었는데 A씨와 B씨는 형사 처벌되는가?

 

 가. 처벌 및 제재 규정

 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다(공공주택특별법 49조의4). 만약 이를 위반하여 공공임대주택의 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다(동법 57조의4).

 형사처벌은 물론 민사적으로도 제재를 받게 되는데, 공공주택사업자(임대인)는 이를 위반한 임차인과 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다(동법 49조의3). 또한 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 이를 위반한 임차인에 대하여 4년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공공임대주택의 입주자격을 제한할 수 있다(동법 49조의8).

 

 . 무상으로 타인에게 빌려준 경우도 처벌되는가? 

 이 점에 관하여 대법원은 공공임대주택은 유·무상을 불문하고 모든 전대가 금지된다고 보고 이를 위반한 피고인에게 벌금 200만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 "임대주택법(현 공공주택특별법)은 임차인의 자격과 선정방법, 임대 조건 등을 엄격히 규정하고 있고, 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 임차권의 무단 양도, 임대주택의 전대 행위를 범죄로 규정해 처벌까지 하고 있다"고 밝혔다. 이어 "임대주택법이 금지하는 임차권의 양도는 매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위(상속의 경우는 제외)를 포함하고 있는 점을 종합할 때, 구 임대주택법 제19조에서 금지하는 임대주택의 전대는 대가 지급 여부와 관계없이 임차인이 임대주택을 다시 제3자에게 사용·수익하게 하는 행위를 의미한다고 할 것이므로 유상의 임대차뿐만 아니라 무상의 사용대차도 포함된다고 봐야 한다"고 판시했다(대법원 2017. 1. 12. 선고 201617967 판결). 공공주택특별법 상 처벌규정은 임차인이 법의 목적과 무관한 자들에게 임대주택에 관한 권리를 양도·전대함으로써 임대주택이 필요한 저소득층이 오히려 임대주택에 거주하지 못하는 등의 결과가 초래되는 것을 막기 위한 것이기 때문이다.

 

 다. 예외사유

  공공임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 주거를 이전하게 되는 경우로서 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 것은 허용된다. 다만 이 경우에도 반드시 공공주택사업자의 동의를 받아 양도나 전대가 가능하다(공공주택 특별법 49조의4 단서, 동법시행령 제48).

 

 

   ① 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우

    1) 근무·생업 또는 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나

       요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것

    2) 현재 거주하는 시·군 또는 구의 행정구역이 아닌 시·군 또는 구로 주거를 이전할 것

    3) 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)40킬로미

       터 이상일 것(다만, 출퇴근 거리 및 교통여건 등을 고려하여 해당 시·도의 조례로 별

       도 기준을 정하는 경우에는 그에 따른다).

  ② 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우

  국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우

 

  . 사례 해설

 사례로 돌아가 살피건대, A씨는 비록 근무지가 바뀌어 이사를 갈 수밖에 없는 상황이라도 친구인 B씨가 무주택세대구성원이 아니므로 그에게 공공임대주택을 양도하거나 전대, 사용대차 등을 모두 할 수 없다. 따라서 A씨는 형사처벌이 됨은 물론 앞서 설명한 바와 같이 임대차계약을 해지당할 수 있으며, 향후 일정기간 공공임대주택을 다시 임차할 수 없다. 하지만 B씨는 공공임대주택을 양수한 사람으로서 처벌규정이 따로 없다.

 

 

45. 공사 중 세입자가 다쳤다면?

 

 A씨는 다세대 주택에 세 들어 있는데 며칠 전 옥상에 올라가 담배를 피우다가 당연히 있을 줄 알았던 난간이 없는 바람에 추락하는 사고를 입었다. 사실은 집주인 B씨가 며칠 전 옥상에 방수공사를 하느라 난간을 임시 제거한 것인데 옥상 입구에 아무런 경고를 하지 않았던 것이다. A씨는 B씨로부터 손해를 배상받을 수 있나?

 

 이 경우 당연히 옥상 난간을 떼어낸  집주인의 잘못이 크므로 A씨는 당연히 B씨로부터 손해배상을 받을 수 있다. B씨는 건물 소유자로서 세입자가 안전하게 생활할 수 있도록 해줘야 할 임대인으로서 의무가 있다. 또한 건물소유자는 공작물책임도 지는데 이 경우 옥상 부분은 다세대주택의 공유부분에 해당되어 집주인의 점유 하에 있다고 보아야 한다. 따라서 집주인 B씨는 공작물의 점유 및 소유자로서 무과실책임을 지게 됩니다. 하지만 A씨 역시 부주의한 책임을 지게 되므로 약 20 -30% 정도 과실상계를 한 나머지 돈을 배상받을 수 있을 것으로 보인다.

 

 

 

공유부분에 대한 책임 소재

 

만약 세입자 가게 앞에 설치한 입간판 또는 세입자가 가게 안에 인테리어로 설치한 샹들리에가 떨어졌다면 세입자에게 책임이 있다. 그렇다면 담벼락이 무너지거나 상가건물의 외벽에 걸린 간판이 떨어져 제3자가 다치는 경우는 어떨까? 공유부분인 담벼락, 외벽에 설치된 간판이 떨어진 경우에는 건물주가 배상해야 한다. 

 문제는 사고의 원인이 불분명한 경우인데 특히 건물주인과 세입자 중 누구에게 소송을 제기하느냐는 쟁점이다. 실무상 많은 분들이 세입자와 소유자 모두에게 소송을 제기하는 경우가 많은데, 점유자인 세입자에게 책임이 인정될 경우에는 집주인에게는 자동으로 패소할 수 있으니 조심해야 한다. 그 이유는 점유자에게 1차 책임이 있고, 그것이 성립될 경우에는 소유자는 책임에서 벗어나기 때문이다(민법 758). 문제는 세입자를 상대로 승소해도 집행할 재산이 없을 수 있으니 가능한 건물주인을 상대로 소송을 제기하는 것이 유리하다.

     

 

   

               

46. 아파트 경매와 토지별도등기

 

 A씨는 재테크를 위해 최근 경매를 배우러 학원에 다니고 있다. 그런데 경매에 참여할 때 ‘토지별도등기 있음’이란 내용이 보이고, 실제로 아파트 부동산등기 등본을 떼어 봐도 그런 내용이 적혀 있는 경우가 종종 있다. 과연 토지별도등기가 있는 건물을 매수하는 것이 나중에 문제가 될 수 있는가?

 

 . 토지별도등기의 개념

 일반적으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있다. 예컨대 아파트나 집합건물 상가의 경우 등기부등본(등기부등본의 명칭은 등기사항전부증명서)은 전유부분인 집합건물의 등기부에만 기재하게 되어 있고, 토지는 대지권화 되어버려 건물등기부 등본에 ‘대지권의 표시’로 대지권비율이 표시될 뿐이다. 그런데 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 토지에 “별도등기 있음”이라는 표시를 하여 건물을 양수하려는 사람들에게 경고를 하게 되는데 이를 “토지별도등기”라고 일컫는다.

 이러한 토지별도등기는 낙찰자가 인수해야 하는 경우도 있지만 보통은 인수하지 않고 배당에서 토지상 저당권자에게 우선배당을 해주는 경우가 많다. 통상적으로 이러한 토지별도등기가 있는 경우 집행법원에서는 토지의 저당권자로 하여금 채권신고를 하게 하여 그 중 경매대상 구분건물의 대지권비율만큼 토지저당권을 말소시키고 다만 토지저당권자는 토지매각부분에 한하여 우선변제를 받게 된다. 설령 토지저당권이 건물저당권보다 선순위라고 해도 마찬가지인데 이 경우 배당순위는 구분건물분에 대한 매각대금은 구분건물분의 저당권자에게 우선 배당되고, 대지권의 저당권자는 우선변제권이 없다. 하지만 대지권에 대한 매각대금은 구분건물 저당권자와 구분토지 저당권자 모두 우선변제권이 있으나 구분토지 저당권자에게 상대적으로 우선변제권이 있다.

 

 

 나. 특별매각조건으로 인수되는 경우는 경매 시 주의

 경매절차에서 예외적으로 매각물건명세서의 비고란에 특별매각조건으로 “토지별도등기 인수조건”이라고 표시된 경우에는 매수자는 이를 인수해야 하므로 주의를 요한다. 이는 토지 저당권자가 채권신고(배당신청)을 하지 않을 경우인데 이 때는 법원에서 특별매각조건을 붙여 낙찰자에게 인수조건으로 매각한다.

 또한 토지상에 설정된 제한물권의 종류에 따라 인수 여부가 달라지기도 하는데 토지상에 가압류, 근저당 등이 설정된 금전채권의 경우는 앞서 설명한 특별매각조건에 인수조건이 붙지 않는 한 토지별도등기는 경매로 말소되나, 토지상에 가처분, 가등기, 임차권, 지상권 등의 경우는 말소대상이 되지 않으므로 건물 낙찰자가 자동적으로 인수해야 한다.

 

 다. 토지별도등기가 되어 있지만 무시해도 좋은 세 가지 경우

 ① 첫째, 집합건물 등기부가 구성되기 전에 토지등기부에 토지 전체에 대한 저당권을 설정하고 토지소유자가 대출을 받은 다음 그 자금으로 건물을 건축한다. 그리고 나중에 분양을 하면서 대지권도 함께 넘겨줘야 하는데, 이 경우 근저당권을 대지권 비율만큼 포기하면서 지분권을 넘겨주게 된다. 즉 건물을 분양받는 사람은 대지에 대한 근저당권 중 자신의 대지 지분 부분 상당이 포기되었으므로 결국 깨끗한 물건을 분양받게 되는 것이다. 하지만 토지등기부상 집합건물 전유 부분에 해당되는 토지지분에 대하여 설정되었던 모든 권리가 이미 정리가 되었음에도 단지 토지별도 등기의 공시가 삭제되지 아니한 경우가 생긴다. 이러한 경우에는 토지등기를 떼어보면 이미 근저당이나 지상권 등이 말소된 것을 알 수 있다. 즉 외관만 별도등기가 된 경우로서 실체적인 제약이 전혀 없는 경우이므로 토지별도등기는 무시해도 좋다.

 통상적으로 대형아파트나 상가와 같은 집합건물에는 조합이나 관리감독청의 철저한 검증으로 인해 이러한 사례가 거의 발생하지 않는데 다세대주택 등 작은 규모의 집합건물에 종종 이러한 실수가 벌어지곤 한다.

 ② 둘째, 시행사나 지역조합에서 집합건물을 건축할 경우 원활한 분양을 위해 토지를 신탁회사에 신탁한 후 건축을 하면서 분양을 하는 것이 일반적이다. 이 때 나중에 분양을 할 때에는 신탁계약을 해지하고 지주 명의로 이전등기를 한 후 분양을 하게 되는데 이 과정에서 법무사들이 실수하는 경우가 종종 발생한다.

 토지에 대한 신탁등기는 부동산등기상으로는 마치 근저당권과 같은 담보권설정과 마찬가지로 토지별도등기를 하게 되어 있다. 그러므로 토지를 신탁한 집합건물을 분양받아 보면 대지권의 표시 밑에 토지별도등기가 있었던 흔적이 나온다. 통상적으로는 분양을 하면서 토지에 대한 신탁계약이 해지되므로 토지별도등기 역시 대지권비율만큼 말소되어야 하는데 그렇지 못한 경우가 발생하는 것이다. 이러한 실수가 발생되는 것은 신탁계약에 대한 이해부족으로 인한 것으로 보인다. 하지만 이러한 경우 구분건물은 사실상 토지별도등기가 의미가 없으므로 낙찰 받아도 아무런 문제가 없게 된다.

 

 ③ 셋째, 통상적으로 집합건물 상가의 경우 지하철이 인근에 있을 경우, 혹은 지하 공동구 등 지하구조물이 있는 경우 구분지상권 문제로 상가등기부등본상에 ‘토지별도등기 있음’이라고 등재되는데 이러한 경우에는 특별한 문제가 없으므로 무시해도 좋다.

 

 라. 토지별도등기를 말소하는 방법

 앞서 설명한 바와 같이 토지별도등기상의 담보권자나 신탁회사가 채권신고를 할 경우에는 낙찰자는 토지별도등기상 채무를 인수할 필요가 없고 토지별도등기는 경매로 인해 말소된다. 하지만 만약 토지별도등기가 실수로 말소되지 않는 경우에는 담보권자나 신탁회사가 채권신고를 할 필요나 실익이 없으므로 채권신고를 하지 않게 되고 이 경우 결국 법원에서는 건물경매 시 특별매각조건으로 토지별도등기를 인수하는 조건으로 경매를 진행한다. 그 결과 이러한 건물을 낙찰 받은 경우 여전히 토지별도등기가 남아있게 되고 나중에 그 부동산을 처분할 때 이것이 발목을 잡아 거래가 성사되지 않게 될 가능성이 크다.

 한편 토지별도등기상 담보권자나 신탁회사는 채무자나 신탁자의 동의 없이 별도등기를 말소할 수가 없으므로 결국 낙찰자는 건물소유자에게 돈을 주고 합의를 보거나 소송을 거는 수밖에 없다. 그러므로 설사 토지별도등기가 사실상 효력이 없는 채 말소되지 않은 경우라도 이러한 불측의 손해를 볼 수 있으므로 이 점까지 고려하여 경매에 참여해야 한다.

 

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