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부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 공유자의 점유와 취득시효

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력 2022/11/08 [07:02]

부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 공유자의 점유와 취득시효

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력시간 : 2022/11/08 [07:02] | 조회수 : 11

 

▲     ©한국공정문화타임즈

 

 

31. 공유자의 점유와 취득시효

 

 A씨는 지방에 있는 땅을 B씨를 포함한 형제들과 공유로 소유하고 있다. 그런데 사실상 A씨 가족들은 서울에 거주하여 부동산을 관리하지 못하고 A씨 형님인 B씨 혼자서 그곳에서 15년 넘게 농사를 지으며 살다가 사망하셨고, 그 뒤 B씨의 아들인 조카 C씨가 단독 상속받아 6년 동안 계속 농사를 지으며 살고 있다. 그런데 C씨는 그 땅이 사실상 자기 아버지인 B씨의 땅이라면서 A씨를 상대로 점유취득시효를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구하였다. 누가 승소할까?

 

 이런 사례는 특히 상속으로 공유가 되었는데 공유자 중 한 사람이 전체를 관리하고 나머지 사람들은 다른 곳에서 사는 경우에 종종 발생하곤 한다. 이 경우 점유하고 있는 공유자 한 사람이 부동산 전체에 대해 점유취득시효를 주장할 수 있는가가 문제된다. 이에 대해 대법원은 원칙적으로 이런 경우에는 자주점유를 인정하지 않는다. 즉 이 경우에는 공유자 1인이 다른 공유자의 지분에 관하여 타주점유를 하는 것으로 추정된다. 따라서 형님 B씨가 새로운 권원에 의하여 위 땅에 대한 점유를 시작하였던가 아니면 다른 공유자에게 소유의 의사를 표시하였다고 볼 자료가 없는 한 다른 사람의 지분 범위 내에서는 타주점유로 봐야 하므로 취득시효가 인정되지 않는다(대법원 1995. 1.12.선고 9419884 판결).

 한편 상속에 의하여 점유권을 취득한 경우에는 상속인은 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수 없다. 따라서 선대의 점유가 타주점유인 경우, 선대로부터 상속에 의하여 점유를 승계한 자의 점유도 상속 전과 그 성질 내지 태양을 달리 하는 것이 아니어서, 특단의 사정이 없는 한, 그 점유가 자주점유로는 될 수 없고, 그 점유가 자주점유로 되기 위하여서는 점유자가 소유자에 대하여 소유의 의사가 있는 것을 표시하거나 새로운 권원에 의하여 다시 소유의 의사로써 점유를 시작하여야만 한다(대법원 1995. 1. 12. 선고 9419884 판결).

 사례로 돌아가 살피건대, 조카 C씨는 아버지 B씨의 타주점유를 승계하므로 설사 그 점유기간의 합산이 21년에 이르렀다고 해도 점유취득시효를 주장할 수 없게 된다. 결국 A씨가 승소한다.

 

 

구분소유적 공유관계와 자주점유

 

위 사례와 별도로 구분소유적 공유관계에서 자주점유 권원을 주장하는 경우에는 사정이 다르다. 구분소유적 공유관계라 함은 공유관계지만 사실상 내부적으로 지분을 나눠서 각자 따로따로 점유하여 사용․수익하는 것을 의미한다. 예컨대 AB가 토지에 대해 절반씩 공유로 지분등기가 되어 있지만, 사실상 그 토지를 절반씩 따로 점유하면서 관리하는 경우를 ‘구분소유적 공유관계’라고 부른다. 그런데 그 둘 사이에 경계선으로 삼은 부분 중 일부를 A가 침범하여 점유하는 경우에는 마치 이웃 간에 경계침범 분쟁과 같은 법적 문제가 발생할 수 있다.

 이와 같은 구분소유적 공유관계에서 어느 특정된 부분만을 소유․점유하고 있는 공유자가 매매 등과 같이 종전의 공유지분권과는 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유․점유하는 특정된 부분을 취득하여 점유를 개시하였다고 주장할 수 있다. 그럴 경우에는 상대방이 타주점유를 증명해야 한다(대법원 2013. 3. 28. 선고 201268750 판결).

 

 

 

 

 

32. 아파트 할인분양과 손해배상청구

 

 A씨는 1년 전 수도권에 아파트 한 채를 분양받았다. 그런데 그 후 경기침체로 분양이 잘 안되자 시행사에서는 A씨가 살 때보다 3천만원이나 할인해서 분양을 하였다. 먼저 돈을 낸 것도 억울한데 그 뒤 가격까지 내려가자 A씨는 손해 본 느낌이 들고 억울하여 손해배상청구를 하고 싶은데 가능할까?

 

 아파트 분양사업의 성패는 분양이 제대로 되는가 여부이다. 만약 분양을 개시했는데 시간이 지나도 분양되지 않을 경우 시행사 입장에서는 자금압박으로 인해 파산할 수도 있다. 그래서 이러한 경우 많은 분양사는 할인을 해서라도 다 분양하려고 할 것이다. 반면 이미 분양받은 수분양자 입장에서는 공평하지 않다고 생각할 수밖에 없을 것이다. 그런 일이 발생하면 분양사와와 입주자 사이에 미분양아파트할인으로 인한 분쟁이 당연히 발생하기 마련이다.

 A씨 등은 2010년 잔금 선납 등을 조건으로 기존의 분양가보다 3,000만원 가량 할인된 가격으로 B아파트를 분양받았다. 그러나 이후 B아파트의 시행사인 C사 등은 미분양 된 아파트 물량을 해소하고자 가격을 더 내려 최초 분양가보다 33% 저렴한 가격에 분양을 실시하였다. 이에 A씨 등은 C사 등이 자신들과 아파트분양에 대한 계약을 체결하면서 미분양이 발생하더라도 추가적인 미분양아파트할인은 없을 것이라는 약속하였다면서 이를 어긴 C사 등을 상대로 손해배상소송을 제기하였다. 하지만 위 사건에서 재판부는 분양사인 C사의 손을 들어줬다.

 재판부는 분양업무를 진행하며 미분양 세대 처리를 위해 방법을 모색하는 차원에서 매매대금의 액수나 지급시기 등을 결정하는 것은 원칙적으로 피고인 C사 등의 계약자유 영역에 속하고, 미분양아파트할인을 두고 C사 등의 권리남용으로도 볼 수 없다고 해석했다. 또한 재판부는 C사 등이 A씨 등에게 미분양아파트할인이 없을 것이라는 약속을 하였다는 부분에 대해서는 아파트 분양업무의 성격상 경제 사정 등의 변화로 인해 자사의 피해를 줄이고자 어쩔 수 없는 할인해 분양할 수도 있다고 보았다. 따라서 C사 등은 분양가 변경에 대한 자유를 가졌기에 A씨 등에게 추가할인의 가능성을 고지할 의무도 없다는 이유 등으로 A씨 등에게 원고 패소판결을 내렸다.

 

 이 판결에 대해 이미 분양받은 사람들의 입장에서는 억울하다고 느낄 것이 분명하다. 하지만 만약 아파트 분양이 조기에 완판 되어 프리미엄이 붙을 경우 미리 분양받은 사람들은 경제적으로 큰 이익을 볼 수 있었을 것이다. 따라서 선 분양받은 사람들은 경제적으로 투자를 한 셈이므로 그 후 가격이 하락에 대한 위험 역시 부담하는 것이 형평에 맞다. 이런 관점에서 볼 경우 이번 법원판결을 이해할 수 있을 것이다.

 사례로 돌아가 살피건대 A씨의 경우 시행사를 상대로 손해배상청구를 하면 패소할 가능성이 크다.

 

 

33. 장기수선충당금의 귀속

 

 A씨는 서울에 있는 38평형 아파트에 4년 동안 전세로 살았다. 그런데 이번에 A씨 남편 직장이 지방으로 발령 나는 바람에 전세기간 만료 후 이사를 가게 되었다. 그런데 집주인 B씨는 A씨에게 그가 4년 동안 관리비와 함께 낸 장기수선충당금을 주지 않겠다고 한다. 알고 보니 B씨 측 공인중개사가 부동산임대차계약서 특약 란에 “장기수선충당금을 세입자가 부담해야 한다”라고 조그맣게 적어 놓았는데 A씨가 이를 간과하였다. 이 경우 A씨는 그 특약에도 불구하고 B씨로부터 장기수선충당금을 받아 낼 수 있을까?

 

 장기수선충당금은 아파트 등 공동주택의 주요시설을 보수하기 위해 적립해놓는 비용이다. 예컨대, 승강기, 벽 도색, 배관 등과 같은 공동주택의 공용부분을 수리할 때 사용한다. 300가구 이상의 공동주택, 중앙집중식 또는 지역 난방방식 공동주택이거나, 엘리베이터가 설치된 공동주택의 경우 의무적으로 적립해야만 한다. 공동주택관리법(29, 30)에 의하면 집주인은 장기수선충당금을 적립하게 되어있는데 통상 관리비에 포함되어 부과되므로 세입자가 살 경우 집주인을 대신하여 내게 된다.

 따라서 나중에 세입자가 임대차계약이 종료되어 이사 갈 때에는 아파트 소유자는 그 동안 세입자가 대신 납부한 장기수선충당금을 세입자에게 돌려줘야 한다(공동주택관리법 시행령 317).

 장기수선충당금은 면적에 따라 납부하는 비용이 다른데, 공동주택관리정보시스템에 따르면 201611월 기준 전국 아파트의 장기수선충당금은 1㎡당 평균 131원이다. 만약 전용 84㎡ 아파트에 산다면 월 장기수선충당금은 11000, 2년 계약기간을 감안하면 세입자는 이사할 때 약 25만원 이상의 돈을  돌려받을 수 있다. 아파트 관리주체는 세입자가 이사를 갈 때  장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다(동조 8).

 

 만일 집주인이 계속 장기수선충당금을 돌려주지 않을 경우에는 어떻게 해야 할까? 민사소송을 제기해야 하는데 통상 금액이 소액인 편이어서 지급명령제도를 활용하는 것이 편리하다. 지급명령을 할 경우 인지대가 통상의 소송보다 10% 밖에 안 되기 때문에 유용하기 때문이다. 간혹 임대차 계약할 때 집주인이 장기수선충당금을 세입자가 부담하도록 특약을 요구하는 경우가 종종 있다. 하지만 이러한 특약은 주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정이므로 무효가 되기 때문에 세입자는 여전히 장기수선충당금을 집주인으로부터 반환받을 수 있다.

 그렇다면 만일 집이 경매로 넘어간 경우에는 어떻게 될까? 경매로 낙찰된 경우라도 세입자가 대항력이 있고 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 여전히 새로운 집주인, 즉 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다. 그것은 낙찰자는 원래의 집주인이 임대인으로서의 지위를 그대로 포괄승계하기 때문이다. 따라서 세입자는 나머지 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있으며 이사할 때 장기수선충당금을 새로운 집주인인 낙찰자에게 청구할 수 있다6) . 하지만 세입자가 대항력을 행사하지 않고 경매배당에 참여해 우선변제권을 행사할 경우에는 임대차관계가 종료되므로 장기수선충당금까지 배당금에 포함시킬 수는 없다.

 사례로 돌아가 살피건대, A씨는 특약에도 불구하고 집주인 B씨로부터 장기수선충당금을 돌려받을 수 있다.

 

 

 상가와 특별수선충당금

 

상가의 경우에도 건물의 주요시설의 교체 및 대규모 수선에 필요한 경우를 대비해 상가 세입자가 관리비에 포함된 ‘특별수선충당금’을 납부하고 있다. 그럼 상가세입자는 주택의 경우 장기수선충담금과 마찬가지로 계약 만료 시 특별수선충당금을 상가주인에게 요구할 수 있을까? 소유자에게 특별수선충당금의 책임을 부여하는 것은 공동주택의 경우에만 해당되는 것이기 때문에 상가의 경우는 이 규정이 적용되지 않는다. 따라서 상가임차인이 부담하는 특별수선충당금은 관리비의 일종으로서 세입자가 부담해야 한다.

 

 

 

 

 

34. 임대인의 지위양도, 임대차관계는 지속될 수 있나?

 

Q. A씨는 서울 강남구 청담동에 200억 짜리 상가건물의 주인이다. A씨는 20172월에 상가건물 중 1100평 규모의 점포를 B씨에게 보증금 8억원에 월세 3천만원, 임대기간 5년으로 세를 놓았다. B씨는 내부에 2억원을 들여 화려하게 인테리어를 마치고 처음 1년간은 아주 장사가 잘 되어 수입이 좋았다. 하지만 그 후 경기가 안 좋아 지면서 적자가 나기 시작하였지만 임대차 기간이 많이 남아 있어 전전긍긍하고 있었다. 그러던 중 A씨가 위 상가건물 전체를 자신의 지인인 C씨에게 매각하였다. 그러자 B씨는 이를 빌미로 하여 임대인이 바뀌었으니 상가임대차계약을 해지하겠다면서 C씨에게 내용증명을 보냈다. C씨는 B씨의 요구에 응해야 하나?

 

 . 주택 임대차의 경우

 

 이런 사례는 우리 주위에 흔히 있고 실제로 필자에게 많은 분들이 이러한 질문을 한 적이 있다. 주택임대차보호법이 시행되기 전에는 민법상 임대차관계 규정이 적용되던 시기여서 임대인의 지위가 변경되면 임차인은 새로운 부동산 소유자에게 임대차계약을 해지할 수 있었다. 하지만 1984. 1.1.부터 시행된 주택임대차보호법 제3조 제2항에 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라는 규정이 신설되면서 임차인의 대항력이 강화되게 됨과 동시에 주택의 신 소유자와 임차인 사이의 임대차관계가 법률상의 당연승계로 의제되어 버렸다.

나아가 임대인은 임대인 지위변경에 관하여 임차인의 동의를 받을 필요조차 없다(대법원 1996. 2. 27 선고 9535616).

 

 그 결과 주택 양수인은 양도인의 임대인으로서의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되었다(대법원 2013. 1. 17 선고 201149523 전원합의체 판결). 따라서 현재는 주택임대차의 경우 임대인이 그 지위를 양도할 경우 당연히 그 양수인은 임차인과 임대차계약이 그대로 유지되게 되고 임차인은 임대인의 지위변경을 이유로 새로운 임대인에게 계약해지를 할 수 없다(서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결 참조).

 

 

  나. 상가건물 임대차의 경우

 

 하지만 주택임대차보호법이 시행되었음에도 상가건물임대차보호법이 발효되기 전까지는 상가건물의 경우 종전의 민법상 임대차규정이 적용되었으므로 위와 같이 당연승계 규정을 적용할 수가 없었다. 그 결과 상가건물 임대차의 경우 위와는 달리 대법원은 해석하였다. 즉 대법원은 “(상가부동산에 관한) 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 새로운 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”라고 판시하였다(대법원 1998. 9. 2 98100 결정). 그런데 이 대법원판례가 현재 임대인의 지위 승계와 관련하여 부동산업계에서 가장 유명한 리딩(Leading) 판례가 되었고, 많은 부동산중개업자들이 이 판례를 잘못 이해하여 상가는 물론 주택의 경우도 임대인의 지위가 승계되면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 것으로 오해하게 되었다.

 

 

 하지만 위 대법원결정(98100)은 내용을 자세히 살펴보면 (주택이 아닌) 상가부동산에 관한 판례이고, 판결이 나온 시점 역시 상가건물임대차보호법의 시행시점인 2002. 8.26. 이전의 판례에 불과하다. 위에서 잠시 언급했던 (상가건물임대차보호법이 시행되기 얼마 전에 선고된) 서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결의 내용을 살펴보면, “나아가 임차주택에 대한 임대인의 지위승계에 대하여 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있는지를 살피건대, 주택임대차보호법의 적용대상인 '주거용 건물'이 아닌 상가건물 등의 임대차관계에서는 그러한 법리가 적용된다고 볼 것( 대법원 1998. 9. 2.98100 결정 등 참조)이다. 그러나 주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1, 2항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것(대법원 1994. 3. 11. 선고 9329648 판결 등 참조)이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다(대법원 1996. 2. 27. 선고 9535616 판결 등 참조)”라고 판결 이유를 자세히 설명하고 있다.

 

 그런데 위 서울지방법원의 판결 이후 2002. 8.26. 상가건물임대차보호법이 시행되면서 동법 제3조 제2항에 주택임대차보호법과 똑같이 당연승계 규정이 들어가면서 결국 현재는 상가건물 역시 주택과 마찬가지로 임대인의 지위변경을 이유로 임차인이 계약을 해지할 수 없게 되었다. 다만 주택이나 상가 공히 임대인의 건물이 경매로 넘어갈 경우는 그 자체로 임대차관계가 소멸되므로 경매절차에서 배당채권자로 채권신고를 하거나 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있을 뿐이다.

 

 . 사례해설

 

 A씨와 B씨 사이에 상가건물 임대차계약은 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 의거 A씨의 양수인인 C씨가 그대로 임대인의 지위를 법률상 승계하게 되므로 B씨는 A씨 혹은 C씨에게 임대인의 지위 양도를 이유로 임대차계약의 해지를 할 수 없다.

 

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