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부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 이웃 간 경계침범과 점유취득시효

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력 2022/11/08 [06:58]

부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 이웃 간 경계침범과 점유취득시효

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력시간 : 2022/11/08 [06:58] | 조회수 : 11

 

▲     ©한국공정문화타임즈

 

 

28. 이웃 간 경계침범과 점유취득시효

 

 A씨는 이번에 건물을 다시 지으려고 집을 부수고 측량을 하였습니다. 그런데 이웃집이 20년 넘게 A씨 집 일부를 폭 약 20센티미터 정도 침범하여 담을 설치한 사실을 뒤늦게 알게 되었다. 그래서 A씨는 이웃집 주인 B씨에게 측량선을 알려주며 담을 철거해달라고 요구하였으나 B씨는 오히려 A씨에게 점유취득시효를 주장하면서 소유권이전등기를 청구하였다. 누가 승소할까?

 

 이러한 이웃 간에 경계침범으로 인한 소송이 빈번하게 벌어지고 있다. 자신의 건물이 이웃과의 경계선을 넘어 침범한 상태에서 평온공연하게 20년이 흐른 경우 소유권이전등기청구를 할 수 있는데 이것이 바로 ‘점유취득시효’ 제도이다. 그럼 어느 경우에 점유취득시효가 인정될까? 먼저 점유자에게 소유의 의사가 필요하므로 지료를 지급한 경우에는 소유의 의사가 인정되지 않는다. 그리고 고의적 무단침범의 경우 즉 타인의 토지임을 알고도 침범한 경우 역시 소유의 의사가 인정되지 않는다.

 과거에는 무단점유자에게도 소유의 의사가 있다고 인정하였으나, 대법원 전원합의체 판결로 판례가 변경되어 현재는 자신의 소유로 알고 점유하였을 경우에만 점유취득시효가 인정된다(대법원 1997. 8. 21. 선고 9528625 전원합의체 판결). 그 이유는 무단점유의 경우 점유자는 통상 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖는 것이 아니라, 나중에 진정한 소유자가 반환을 요구할 때까지 임시로 사용하려는 것으로 보는 것이 평균인의 도덕관념에 부합하므로, 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨졌다고 해석한 것이다.

 

 그럼 자신의 소유로 알고 점유한 모든 경우가 다 점유취득시효가 인정될까? 그렇지 않다. 침범한 땅의 면적이 자신의 땅의 면적에 비해 아주 넓은 경우에는 측량을 하면 바로 타인의 토지임을 쉽게 알 수 있다. 따라서 이렇듯 침범한 면적의 비율이 큰 경우에는 법원은 악의로 추정한다. 원래 민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다(선의추정 원칙). 따라서 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없다. 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있는 것이다.

 이때 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 ‘자주점유’인지 아니면 소유의 의사 없는 ‘타주점유’인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니다. 즉 자주점유 여부는 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적ㆍ객관적으로 결정, 증명이 가능해야 한다.

 하지만 실무상 소유의 의사 여부에 대한 입증은 녹록하지 않다. 특히 이웃 간의 경계를 침범한 경우, 그 침범한 면적 및 전체 토지와의 비율, 토지 형상, 토지 매수 당시 상황 등을 토대로 치열한 공방이 전개된다. 대법원판례들을 분석해 보면, 점유자 본인의 땅과 침범한 면적의 비율, 침범한 면적의 정도 및 토지의 형상, 외벽의 존재와 같은 기존의 경계 현상 등 제반 사정을 고려해서 판단하는 것으로 보인다. 그 결과 침범자가 이웃의 땅인 것을 알거나 알 수 있었을 경우에는 점유취득시효가 부정되고, 실수로 침범하는 등 경계침범 사실을 알 수 없었을 경우에는 점유취득시효를 인정하고 있는 것이다. 구체적으로 점유취득시효를 주장하는 사람이 침범한 면적이 자신의 땅의 면적에 비해 20% 이내의 경우는 통상 자주점유로 보아 점유취득시효를 인정해 주는 경향이 있다. 다만 예외적으로 20%가 넘어도 토지의 형질 상 고저차이, 담벼락의 존재 경계현상 등으로 보아 점유자가 기존의 경계를 진실한 것으로 착각할 수 있는 다른 특별한 사정이 있는 경우는 자주점유로 인정해 주는 경우도 있다.

 사례로 돌아가 살펴보건대, 이웃집이 A씨의 땅을 폭 20센티미터 정도로 침범한 것이라면 측량에 실수가 있어 침범한 것으로 보인다. 즉 이웃집 B씨의 자주점유가 인정되므로 그가 점유로 인한 취득시효를 주장할 경우 인용될 가능성이 높다. 따라서 A씨가 패소할 것으로 보인다.

 

 

29. 점유취득시효와 점유개시 기산점

 

 A씨는 단독주택을 소유하고 있는데 이번에 건물을 개축하려고 토지를 측량해봤더니 본인 건물 일부가 옆집을 침범하였다. A씨가 소유하고 있는 집은 원래 A씨 아버지가 199511일 신축하였고 A씨는 아버지로부터 200511일 상속받아 201711일 현재까지 소유하고 있는 것이다. 그런데 옆집 주인이 1년 전인 201611일 바뀌었는데 A씨는 현재의 옆집 주인을 상대로 점유취득시효를 주장하여 이전등기를 청구할 수 있을까?

 

 점유취득시효는 타인의 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 점유한 경우 등기를 함으로써 소유권을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 점유자는 취득시효를 완성했다하더라도 그 시점의 소유자에게만 등기이전청구를 할 수 있을 뿐이고 그 뒤에 소유자가 변경될 경우에는 이 권리를 행사할 수 없게 된다. 그럼 현재 소유자에게 취득시효를 주장하기 위해 점유의 기산점을 뒤로 변경해서(예컨대 199621일부터 점유한 것으로) 주장할 수는 없을까?

 

 위 사례의 경우 A씨는 부친이 점유한 시점부터 따지면 20년 이상 점유하여 왔다. 이와 같이 점유가 순차로 승계된 경우에 취득시효의 완성을 주장하는 자는 자기의 점유만을 주장하거나 또는 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있는 선택권이 있다. 다만 그러한 경우에도 그 점유의 개시시기를 전 점유자의 점유기간 중의 임의시점을 택하여 주장할 수는 없다(대법원 1992. 12. 11. 선고 929968 판결). 즉 점유개시 기간을 현재부터 역산해서 20년 전부터 따질 수 없고 실제로 개시한 날부터 따져야만 한다.

 결국 A씨의 경우 점유개시 시점은 199511일부터 따져야 하므로 점유취득시효는 그 때부터 20년이 경과한 201511일에 완성되었고, 그 시점의 소유자에게 점유취득시효를 주장할 수 있다. 그런데 그러한 주장을 하지 않은 상태에서 옆집 소유자가 201611일 변경되어 버렸으므로 그 사람에게는 취득시효 완성을 주장하지 못한다. 따라서 A씨가 패소한다.

 

 

30. 2차 점유취득시효

 

  A씨와 B씨는 이웃인데 측량이 잘못되어 A씨가 B씨의 토지를 일부 침범하여 197011일부터 199011일까지 20년간 소유의 의사로 점유해 왔다. 그런데 A씨가 B씨를 상대로 점유취득시효를 주장해 등기를 넘겨받기 전에 B씨는 199111C씨에게 위 토지를 소유권을 이전했고, 그 후 199511C씨는 다시 D씨에게 다시 소유권을 이전하였다. A씨는 C씨가 소유권을 넘겨받은 이후에도 다시 20년 이상 계속 위 토지를 침범하여 점유하고 있었다. A씨는 현재의 소유자인 D씨를 상대로 취득시효를 주장할 수 있을까?

 

 종전의 판례대로라면 A씨는 자신이 점유한 토지에 대해 제3자인 C씨이나 D씨에게 취득시효 완성을 주장할 수 없었다. 그 이유는 점유의 기산일을 실제로 개시한 날로 정해야 하며 임의로 바꿀 수 없다는 원칙 때문이었다. 하지만 대법원은 전원합의체판결(대법원 2009. 7.16. 선고 200715172 판결)A씨는 C씨 명의로 이전된 시점(199111)을 새로운 2차 점유취득시효 기산일로 하여 2차 점유취득시효가 진행된다고 해석, 그 결과 201111A씨의 2차 점유취득시효가 완성된다고 보았다. 그 결과 그 당시 소유자인 D씨를 상대로 점유취득시효를 주장하여 이전등기를 청구할 수 있다고 판단했다. , 이 경우에도 201111일 이후에 새로운 소유권 변동이 있을 경우(예컨대 201211D에서 E에게 다시 이전된 경우)에는 1차 때와 마찬가지로 E씨에 대해 점유취득시효를 주장하지 못한다.

 이렇듯 옆집 소유권이 변동된 뒤 다시 20년을 점유해야만 이 권리가 다시 부활되게 되는데 이를 ‘2차 점유취득시효’라고 부른다. 하지만 이 경우 역시 점유개시 시점은 옆집의 소유권이 변동한 시점으로 특정되는 것이고, 점유취득시효를 주장하는 자가 점유개시시점을 임의로 선택할 수는 없다.

 

 사례로 돌아가 살피건대, A씨는 현재의 소유자인 D씨를 상대로 2차 점유취득시효 완성을 이유로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

 

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