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부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 아파트 층간소음 문제

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력 2022/11/08 [06:54]

부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 아파트 층간소음 문제

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력시간 : 2022/11/08 [06:54] | 조회수 : 10

 

▲     ©한국공정문화타임즈

 

 

24. 아파트 층간소음 문제

 

 B씨는 아파트 10층에 살고 있는 사람인데 슬하에 개구쟁이 사내아이 2명이 있다. 그 개구쟁이 아이들이 매일 거실에서 뛰놀고 있다. 그러자 9층에 사는 A씨는 거의 매일 B씨 집에 항의를 하고 있다. 그럼 아파트 층간소음에 관한 이웃 간 분쟁에 관한 기준은 무엇인가?

 

 가. 층간소음의 기준

 아파트나 연립주택과 같이 집합건물의 경우 층간 방음이 제대로 되지 않아 고통을 받고, 심지어는 이웃 간의 법적 다툼까지 벌어지곤 한다. 그럼 어느 정도 층간 소음이 발생해야 법적으로 손해배상을 받을 수 있을까?

 최근 대구지법 민사항소4부는 아파트 위층에 사는 A씨 모녀가 "층간소음으로 피해를 입었으니 치료비와 정신적 손해배상금으로 450만원을 달라"며 아래층에 사는 B씨를 상대로 낸 손해배상 소송에서 1심과 마찬가지로 원고패소 판결했다. 재판부는 "201463일부터 시행된 '공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙'에 따르면 공동주택 층간소음은 직접충격 소음은 주간 48dB(데시벨)· 야간 57dB, 최고소음도는 주간 62dB·야간 57dB이고, 2005630일 이전에 사업승인을 받은 공동주택은 각 5dB을 더한 값을 적용해야 한다"고 설명했다. 이어 "A씨의 주거지에서 소음이 발생하긴 했지만 기준을 넘지 않았고, 아파트와 같은 공동주택의 특성을 고려할 때 생활소음으로 인해 불쾌감이 들었다고 해서 그것만으로 불법행위에 의한 손해배상 책임을 인정할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "A씨 등이 사는 아파트가 지은 지 25년 가까이 되어 건물 노후화로 인해 소음이 심한 것으로 보여 층간 소음이 B씨 가족의 행동만으로 발생했다고 보기 어렵고, B씨 가족들이 일반적인 생활습관 및 관념에 비춰 수인한도를 넘는 소음을 일으켰다는 증거도 없다"고 덧붙였다.

 

 

 나. 층간소음 항의 어떻게… 초인종 누르기, 문 두드리기는 X ;  전화, 문자메시지는 O

 그럼 만약 층간소음이 발생할 경우 어떻게 대처해야 하나? 아무 때나 찾아가서 초인종을 누르거나 현관문을 마구 두르려 항의해도 되나? 이 점에 관하여 서울중앙지법에서 '층간소음' 관련 접근금지가처분신청 사건에서 그 기준 제시하였다.

 서울중앙지법 민사51부는 아파트 위층에 사는 박모씨가 아래층에 사는 김모씨 등을 상대로 낸 접근금지 가처분신청(2013카합67)에서 "김씨 등은 박씨의 집에 들어가거나 박씨 집의 초인종을 누르거나 현관문을 두드리는 행위를 해서는 안 된다"며 일부 인용 결정을 했다고 14일 밝혔다. 위 판결에 의하면 층간 소음이 발생할 경우 전화나 문자 메시지, 천장을 가볍게 두드리는 정도의 항의는 용인될 수 있지만, 직접 찾아가서 문을 두드리거나 초인종을 누르는 등 위층 주민의 사생활 영역까지 침범해서는 안 된다는 것이다.

 

 다. 아파트 층간소음 분쟁 관련 형사사건도 잇따라

 층간소음으로 다투다 이웃 2명을 살해한 40대 남성이 항소심에서도 무기징역을 선고받았다. 이 남성은 설 명절에 내연녀가 사는 서울 면목동 한 아파트에 들렀다가 위층에 있던 30대 형제와 층간소음 문제로 다툼을 벌이다 흉기를 휘둘러 이들을 살해하였다. 이 뿐만 아니라 층간 소음으로 인해 명예훼손, 재물손괴, 상해 등 형사사건이 잇따르고 있고, 접근금지가처분신청 등 민사적 분쟁도 상당수 있다.

 

 

25. 새로 지은 아파트 하자배상

 

 A씨는 새로 신축한 아파트에 입주하였다. 그런데 그 아파트 벽면에 물이 새고, 창문도 방한이 되지 아니하여 겨울에 윗풍이 너무 심하여 하자 배상을 받고 싶은데 어떻게 해야 하나?


 아파트가 시공한지 얼마 안 된 경우, 담보책임기간에 공사상 잘못으로 균열이나 침하, 파손, 혹은 누수와 같은 하자가 발생한 경우 입주자대표회의 등의 청구를 통해 그 하자를 아파트를 건축한 시공자 등 사업주체로부터 하자보수를 받을 수 있다.

 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 살펴보면 아파트 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법의 특별한 규정은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 저촉되어 소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력을 갖게 된다. 건축물 분양에 따른 담보책임에 관해 전유부분은 입주자에게 인도한날부터, 공용부분은 공동주택의 사용검사일 혹은 건축법 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 정해진 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열 및 침하, 파손 등 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하게 되어있다. 만약 하자로 판정받은 내력구조부 또는 시설물에 대한 하자보수를 하지 않은 자는 500만원의 과태료를 부과 받게 된다. 즉 사업주체는 담보책임기간에 아파트 누수 등 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있게 된다.

 

 이러한 하자보수에 있어 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대해 이의가 있다면 입주자대표회의 등과 협의해서 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있다.

 하자보수를 청구 받은 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날 혹은 하자진단결과를 통보받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자부위를 비롯하여 보수방법 이나 보수에 필요한 상당힌 기간 등을 명시한 하자보수계획을 입주자 대표회의 등에 통보해야 하며 이를 시행하지 않은 경우 하자보수보증금을 사용해 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 다만 하자진단을 실시하지 않는 경우에는 당사자 간 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있다.

 

 

26. 허위로 ‘무상임대차 확인서’ 써 준 임차인

 

 B씨는 상가 임차인인데 대항력을 모두 갖춰놓았다. 그런데 건물주 C씨가 어느 날 찾아와서 자신이 상가를 담보로 은행에서 대출을 받아야 하는데 형식상 필요하면서 ‘무상임대차확인서’ 한 장을 써달라고 한다. C씨의 말에 의하면 그것을 써줘도 나중에 보증금을 보호받을 수 있다고 안심을 시키는데 B씨는 그것을 써줘도 법적으로 문제가 없을까?

 

 임차인이 상가 소유자의 부탁에 따라 허위로 무상임대차 확인서를 써 줬다가 건물이 경매로 넘어가자 자신이 유상임차인이라며 대항력을 주장하는 경우가 종종 있었다. 이에 관해 종래에는 유상임차인의 대항력을 인정하여 왔기 때문에 이를 믿고 거래한 근저당권자나 낙찰자가 뜻하지 않은 손해를 보곤 하였다.

 공인중개사 B씨는 2006년부터 경기도 파주시의 한 상가 사무실을 빌려 운영하고 있었는데 2009년 건물 소유자인 C씨로부터 "은행에서 담보 대출을 받아야하니 무상거주확인서를 작성해 달라"는 부탁을 받고 이를 들어줬다. C씨는 이를 근거로 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았지만 갚지 못해 결국 상가가 경매에 넘어가게 됐다. 상가를 경락받은 A사는 B씨에게 사무실을 비워달라고 했지만, B씨는 "보증금을 반환해주면 나가겠다"며 동시이행의 항변을 주장했다.

 1심은 A사의 손을 들어줬지만, 2심은 "A사는 임대차 관계 조사서를 보고 대항력 있는 B씨의 임차권이 있다는 사실을 알고 상가를 낙찰 받아 그 소유권을 취득했다 할 것이고, B씨가 경매 이전에 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있다고 하더라도 경매절차에서 임대차 관계를 분명히 한 이상 A사가 경매가격을 결정하는데 어떠한 신뢰를 준 것이라 할 수 없으므로, 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다"B씨의 손을 들어줬다. 하지만 대법원은 다시 1심과 같은 취지로 A사의 돈을 들어줬다. B씨와 같은 유상임차인의 주장은 자기 스스로 모순된 주장을 하는 것이므로 대항력을 주장할 수 없다고 철퇴를 내린 것이다.

 

 이 사건에서 문제의 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성해 경매법원에 제출한 현황조사서에는 B씨가 상가의 임차인이라는 사정이 나와 있지만, 근저당권자인 은행은 경매법원에 B씨가 작성한 무상거주확인서를 첨부해 임차인의 권리 배제신청서를 제출했다. 따라서 법원에서는 A사가 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰해 매수신청금액을 결정했다면, 임차인 B씨가 A사의 인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장해 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없다고 본 것이다.

 위 대법원판례가 전원합의체 판결은 아니지만 향후 경매절차에서 커다란 영향을 미칠 것으로 보인다. 따라서 앞으로는 집주인이 무상임대차 확인서를 요구하더라도 세입자는 함부로 이에 응하면 안 될 것이다. 왜냐하면 자칫 잘못하면 자신의 보증금을 날릴 수 있기 때문이다.

 

 

27. 계약갱신요구권과 상가권리금 보장문제

 

 A씨는 상가 임차인인데 계약기간이 10년이 다 되어 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없게 되었다. 그런데 상가건물주 B씨가 보증금을 너무 많이 올려서 다른 사람에게 권리금을 받고 넘기려고 한다. 하지만 B씨는 A씨가 더 이상 계약갱신요구권이 없으므로 상가권리금도 인정하지 못하겠다고 한다. A씨는 과연 B씨에게 상가권리금에 대해 손해배상을 받을 수 있을까?

 

 상가건물임대차보호법에 의하면 상가임차인은 10년 이내 한도에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 이 경우 건물주는 임차인에게 이를 거절할 수 없으며 그 기간 동안에는 연 9%까지만 차임을 증액할 수 있다. 그런데 상가건물에 관한 권리금보호규정이 신설되면서 계약갱신요구권과의 상관관계가 문제가 되었다. 과연 상가권리금을 보호받을 수 있는 세입자에는 과연 계약갱신요구권이 있는 자(입주한지 10년 이내의 경우)만 해당되는가, 아니면 10년이 경과한 세입자 역시 이에 해당될 수 있는가? 이 점에 관하여 그 동안 여러 우여곡절 끝에 최근에 대밥원에서는 세입자의 편을 들어 종지부를 찍었다. 즉 대법원의 견해에 따르면 세입자는 입주 후 10년이 경과해도 상가권리금을 보호받을 수 있다는 것이다(대법원 2019. 5. 16 선고 2017225312, 225329 판결).

 

 소송의 쟁점은 ‘임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해선 안 된다’고 규정한 상가임대차보호법을 어디까지 적용할 수 있는지였다. 건물주에게 계약 갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다면 예외로 하기 때문이다. 이 사건의 임차인의 경우 재계약을 원할 경우 최장 5년까지 연장해 주도록 법에서 보장한 ‘계약갱신 요구권’의 효력이 끝난 상태였다5) . 12심은 임대인인 건물주의 손을 들어줬다. 2심 재판부는 “임대차 기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 건물주에게 권리금 회수를 보호할 의무가 없다”고 설명했다.

하지만 대법원은 “구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 상가임대차법'이라 한다) 10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 1에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다”며 2심 재판을 다시 하라고 돌려보냈다. 기간이 지났다고 해서 자영업자가 만들어놓은 고객ㆍ거래처ㆍ신용 등 재산적 가치가 사라지는 건 아니라고 판단해서다. 이와 함께 “계약갱신요구권과 권리금 회수 관련 조항은 입법 취지와 내용이 다르다”며 “이 같은 해석이 임대인의 상가건물 사용수익권을 지나치게 제한한다고 볼 수도 없다”며 사건을 다시 심리하도록 했다. 이번 대법원 결정은 2015년 상가임대차보호법에 자영업자들이 권리금을 돌려받는 것을 보호해야 한다는 조항이 만들어진 뒤 나온 첫 판결이다.

 

 사례로 돌아가 살피건대, A씨의 경우 위 대법원 판례의 취지에 따르면 상가권리금을 인정받을 수 있으므로 B씨에 대한 손해배상청구에서 승소할 수 있다.  

 

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