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부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 상가권리금 산정방법

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력 2022/11/08 [06:51]

부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 상가권리금 산정방법

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력시간 : 2022/11/08 [06:51] | 조회수 : 11

 

▲     ©한국공정문화타임즈

 

 

19. 상가권리금 산정방법

 

 A씨는 상가건물을 임차한 사람인데 이번에 다른 사람에게 상가를 넘기면서 권리금을 받으려고 한다. 그런데 상가건물주 B씨가 권리금을 인정할 수 없다면서 버티는 바람에 A씨가 상가인수인으로부터 권리금을 받지 못하게 되어 손해를 입었다. 그래서 A씨는 B씨에게 권리금보호규정 위반을 이유로 손해배상을 청구하려고 하는데 구체적인 권리금의 산정방법은 어떻게 결정되나?

 

 상가건물의 경우 보증금보다 어떨 때는 권리금이 더 비싼 경우도 있다. 특히 목이 좋은 상가의 경우는 권리금은 단지 시설비용의 의미를 넘어선 영업상 이익을 의미한다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설․비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형․무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 권리금에 관한 규정은 개정된 동법에 신설된 조항인데, 개정 상가건물임대차보호법 하에서도 임차인이 임대인에게 직접적으로 권리금을 달라고 청구할 수는 없다. 다만 권리금을 회수할 수 있는 기회를 주는 것이며, 이를 위반하여 정당한 사유 없이 방해하는 경우에 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는 권리가 있을 뿐이다.

 권리금 산정 방법에 관하여는 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시하도록 되어 있는데 최근 고시된 내용에 의하면 권리금 감정평가 방법은 다음과 같다. ① 유형재산을 감정평가 할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가 할 수 있다. ② 무형재산을 감정평가 할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가 할 수 있다. 무형재산을 수익환원법으로 감정평가 할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가 한다. 다만, 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가 할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가 할 수 있다. 무형재산을 거래사례비교법으로 감정평가 할 때에는 동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래사례와 대상의 무형재산을 비교하는 방법 혹은 동일 또는 유사 업종의 권리금 일체 거래사례에서 유형의 재산적 가치를 차감한 가액을 대상의 무형재산과 비교하는 방법 중 하나를 사용하게 된다.

 

 

20. 임대차 계약 중 파손부분 누가 책임?

 

 A씨는 2년간 아파트를 임차한 세입자인데 이번에 아이 학교 문제로 집을 이사하게 되었다. 그런데 집주인 B씨는 A씨가 마루를 훼손했다면서 보증금에서 200만원을 공제한 후 나머지만 돌려주었다. 사실 A씨가 마루에 화분을 놓았는데 물을 주다가 그 물이 새어나와 화분 밑이 좀 썩었던 것이 원인이었다. 그런데 썩은 부위가 불과 A4용지 크기만 한데 B씨는 마루 전체를 갈아야 한다면서 200만원을 공제한 것. A씨는 너무 억울해 B씨를 상대로 보증금반환소송을 하려고 하는데 이길 수 있을까?

 

 집을 세 들어 사는 경우 집주인은 세입자에게 본래의 용도에 사용할 수 있도록 유지 보수해줘야 할 의무가 있고, 세입자는 계약기간이 종료될 경우 원상복구 해줘야 할 의무가 있다. 하지만 집을 임대차하여 사용하다 보면 흔히 벽지가 더러워지거나, 보일러 동파, 마루에 흠집나기 등 크고 작은 훼손이 발생하게 된다. 통상 집을 임대하는 경우 기간이 최소 2년이므로 원래의 모습 그대로 유지한다는 것은 사실상 불가능하다.

 그럼 세입자는 어느 경우에 원상복구 비용을 부담해야 하는가? ① 먼저 벽지의 경우 통상적인 훼손이나 마모, 색 변색 등에 대해서는 세입자가 원상복구 의무가 따로 없다. 왜냐하면 그러한 것들은 자연스러운 변화이기 때문이다. 하지만 관리 잘못으로 벽지가 들떴다든가, 어린아이가 벽지에 낙서를 심하게 하였다든가 하는 경우는 세입자에게 원상복구 의무가 있다. ② 못자국 역시 일상적인 생활을 위한 경우는 세입자에게 책임이 없으나 너무 심하여 도저히 그대로 사용하기 어려운 정도라면 세입자는 원상복구 해줘야 한다. 하지만 만약 세입자가 집주인의 동의를 받고 벽지색깔을 바꾼 경우에는 세입자는 원상복구 의무가 없게 된다. ③ 마루의 경우도 통상적인 변색이나, 마모, 책상이나 카펫트 사용으로 인한 다른 부위와의 색깔 농도 차이 정도는 세입자에게 책임이 없으나, 바퀴달린 의자로 긁거나, 골프백을 장기간 두어 동그랗게 패인 정도, 화분에 물을 잘못 줘서 마루 일부가 변색되거나 들뜬 정도일 경우에는 세입자에게 책임이 있다. ④ 보일러의 경우도 세입자가 통상적인 주의의무로 관리한 경우에는 책임이 없으나, 동파 위험이 있음에도 전혀 보온장치를 하거나 그 외 관리의무를 현저히 게을리 한 경우에는 책임이 있게 된다.

 

 사례로 돌아가 살피건대, A씨는 마루를 썩게 한 것에 대한 원상복구 의무를 부담하게 된다. 다음으로 복구범위가 문제되는데 마루 일부만 교체할 경우 색상이나 디자인에서 차이가 나므로 완전한 원상복구라 볼 수 없다. 따라서 그 썩은 부분과 연결된 거실 전체 마루를 교체할 수밖에 없다. 결국 집주인 B씨의 주장이 타당하므로 A씨가 B씨를 상대로 보증금반환소송을 제기할 경우 패소할 확률이 높다.

 

 

21. 윗층의 누수로 인한 손해 누구에게 배상청구

 

 세입자 A씨는 집안 청소를 하던 중 윗층의 누수로 인해 아끼던 가구가 모두 곰팡이가 나서 못쓰게 되었다. A씨는 화가 나서 윗층에 올라가 수리 및 배상을 요구하였는데 그곳에 사는 B씨 역시 세입자였다. 그런데 윗층 세입자 B씨가 그의 집주인 b씨에게 연락을 해봐도 아무런 조치를 취해주지 않는 것이다. A씨는 B씨와 b씨 중 누구를 상대로 소송을 해야 하나?

 

 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리 하지 아니한 때에는 그 소유자가 최종적으로 손해 배상 책임이 있는 것이다. 그런데 윗층에 세 들어 사는 임차인의 특별한 과실이 없는 경우 임대인에게 그 집에 대한 수선의무가 있게 되므로 최종적으로 윗층 집주인에게 배상책임이 인정되는 것이다. 따라서 A씨는 윗층 세입자 B씨가 아닌 그곳 집주인 b씨에게 손해배상을 청구해야 한다.

 하지만 윗층 집주인이 순순히 자신의 책임을 인정하지 않을 경우에는 어떻게 해야 하나? 보통 윗층 주인이 항변하는 내용으로는 아파트 외벽에 금이 가서 그곳을 통해 빗물이 들어와 아래층에 손해를 주었다는 것이다. 실제로 건축한지 오래되거나 부실 시공된 아파트의 경우 그런 일이 종종 발생하기도 한다. 따라서 이런 주장이 제기될 경우 아래층 주인의 입장에서는 관리사무실에 연락해서 외벽에 대한 점검을 요구하여 외벽으로부터 물이 스며들지 않았다는 점을 입증해야 한다. 그리고 비가 오지 않는 맑은 날에 자신의 욕실이나 싱크대에 물을 내려서 아래층에 누수가 되는지를 실험해 누수의 원인을 찾아야 한다. 보통 관리사무실과 윗층 집주인은 서로 책임을 떠넘길 수가 있으니 책임소재를 명백하게 밝혀야 한다.

 

 

 

22. 세입자와 집주인 사이 원상복구 및 유지의무

 

 A씨는 아파트 세입자인데, 갑자기 보일러가 고장이 났다. A씨는 집주인 B씨에게 보일러를 고쳐달라고 요구하였는데 B씨는 세입자의 잘못으로 인한 것이라며 오히려 수리를 스스로 하라고 한다. 누구의 말이 옳을까?

 

 기본적으로 임대에 관한 법은 임차인을 보호하는 방향으로 만들어졌는데, 임대인은 계약기간에 임차인이 주택을 불편함 없이 사용할 수 있도록 주택상태를 유지해야 할 의무가 있다(민법623). 따라서 만약 전세 집 보일러가 고장 나서 난방은커녕 온수조차 사용 할 수 없다면 고장 난 보일러 수리비 책임은 원칙적으로 집주인에게 있다. 결국 노후 보일러 고장으로 난방 불가, 천재지변으로 인한 파손 복구, 수도관 동파로 인한 온수 사용 불가 등 세입자가 집을 사용하는데 불편이나 손해를 발생시키는 문제에 대한 수리는 원칙적으로 집주인인 임대인이 책임을 진다. 그 이유는 집주인은 세입자가 그 집을 용도에 맞게 사용하게 해줘야 할 임대인으로서의 의무가 있기 때문입니다.

 하지만 실무상 수선의무에 대해 집주인과 세입자중 누가 책임을 져야 하는지 애매한 경우가 많다. 결국 누구에게 고장에 대한 책임이 있는 것인가로 돌아가게 되는데 만약 보일러 고장이 세입자의 과실에 인한 것이라면 세입자가 그 수리비를 부담해야 하고 그 경우 외에는 집주인에게 책임이 있다.

 그럼 세입자가 집주인의 허락 없이 임의로 벽지 전체를 더 고급스러운 것으로 바꾸거나 욕실의 욕조나 변기를 최신식으로 바꾼 경우, 방범창이나 디지털 도어락을 스스로 설치한 경우에는 어떨까? 이런 경우 세입자는 더 좋게 고쳤으니 원상복구 의무가 없을 것이라고 생각하기 쉽다. 하지만 집주인이 자신의 동의 없이 고쳤으니 원상회복하라고 주장할 경우 세입자에게 원상회복 의무가 있을 수도 있다. 따라서 세입자는 집을 수선할 경우 반드시 사전에 집주인의 동의를 얻어 해야 한다. 그 이유는 집주인은 세입자의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호 의무까지 부담하는 것은 아니므로 방범창을 설치하거나 현관 열쇠를 첨단 디지털 기기로 바꾸는 것은 집주인이 부담할 필요가 없기 때문이다. 오히려 세입자는 그런 것에 대해 나중에 원상회복 청구까지 받을 수 있으므로 조심해야 한다.

 한편 예컨대 천장에서 비가 새는 경우, 벽이 갈라져 찬바람이 들어오는 경우에 세입자가 집주인 동의 없이 임의로 고쳤다면 어떨까? 이 경우에는 집주인은 세입자에게 수리비를 줘야 한다. 그 이유는 이러한 요소들은 세입자가 살아가는데 있어서 필수적인 사항에 관한 수리비이기 때문이다. 이러한 수리비를 법적으로 ‘필요비’ 내지 ‘유익비’라고 부른다.4) 따라서 이러한 세입자가 이러한 필요경비를 지출할 경우에는 견적서와 영수증을 반드시 챙겨 집주인에게 청구해야 한다.

 

 사례로 돌아가 살피건대, 세입자 A씨가 보일러의 관리를 제대로 하지 못해 보일러가 고장 난 특별한 경우라면 A씨가 수리해야 하지만, 그 외에는 원칙적으로 집주인 B씨가 수리해야 한다.

 

 

23. 약속 깨고 전입신고 한 오피스텔 세입자

 

 A씨는 오피스텔 주인 B씨와 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대차 계약을 했다. 그 이유는 전입신고가 되면 그 오피스텔이 주거용으로 되어 집주인 B씨가 1가구 2주택이 된다는 이유에서였다. A씨는 하는 수 없이 계약은 그렇게 하였지만 그 후 전입신고를 하지 않으면 보증금을 나중에 떼일 것 같아 너무 불안한 나머지 그 계약을 깨고 전입신고를 해 버렸다. 그러자 B씨는 A씨에게 약속을 어겼다면서 자신이 입은 손해 모두를 청구하였는데 A씨는 B씨에게 손해를 배상해야 하는가?

 

 가. 구체적 사례

 오피스텔 주인 B씨는 세입자 A씨와 임대차계약을 체결하면서 계약서상 “용도란에 ‘업무용” 이라 기재하였고, 특약사항으로 “전입신고 불가, 만약 전입신고를 할 경우에는 세입자가 집주인에게 손해배상 책임이 있다”는 내용을 추가하였다. 그런데도 불구하고 세입자 A씨는 전입신고를 하였고, 그 결과 B씨는 기존에 환급받은 부가세를 모두 국세청에 반환해야만 했다. 이에 화가 난 B씨는 A씨를 상대로 손해배상 소송을 제기하였는데 패소하였다.

 

 나. 실질적으로 ‘주거용’으로 계약한 것이라면 주택임대차보호법 적용대상

 세입자 A씨가 계약서 특약사항을 위반한 것이 분명한데 왜 승소하였을까? 이 사건의 쟁점은 세입자가 이 사건 오피스텔을 실질적으로 업무용으로만 사용하기로 약정하였는지 여부인데, 계약서 내용이 오히려 세입자가 거주용으로 사용한다는 것을 암시하는 것으로 비춰진 것 때문이었다. “전입신고 불가”라는 내용은 세입자 A씨가 실질적으로 거주용으로 사용한다는 점을 집주인 B씨가 알았다는 것이다. 그 결과 실질적인 계약은 주택임대차이므로 주택임대차보호법에 적용되는데, 세입자에게 불리한  특약내용은 항은 모두 무효이므로 A씨가 승소한 것이다.

 

 다. 임대인의 입장에서 이러한 경우 세입자의 전입신고를 막을 방법은?

 결국 이 사건에서 B씨가 패소한 이유는 계약내용이 불분명하였기 때문이다. 즉 임대차 계약서 용도란에 ‘업무용’이라고 기재되었고, ‘전입신고 불가’라고 표시한 것만으로는 세입자가 업무용으로만 사용하라고 제한한 것으로 보기에 부족하다. 만약 이 사건 계약에 있어 B씨와 A씨 사이의 계약내용에 명백하게 “주거용으로 사용하지 못한다”는 특약이 있었다면 B씨가 승소하였을 것이다.

 

 

 라. 오피스텔 주인 B씨는 왜 세입자인 A씨에게 전입신고를 못하게 했을까?

 건물주가 사무용 오피스텔이나 상가에 대한 임대사업자 신고를 할 경우에는 분양가 중 건물 가격의 10%인 부가세를 환급받게 된다. 그런데 만약 이를 주거용으로 임대한 사실이 드러나면 이미 받은 부가세를 다시 반환해야 하므로 세입자로 하여금 전입신고를 하지 못하게 하는 것이다. 또 오피스텔을 주거용으로 임대하면 해당 오피스텔이 주택으로 간주돼 소유자가 1가구 2주택이 되어 추후 한 채를 팔 경우 양도소득세가 많이 부과될 수도 있다.  

 

 마. 오피스텔 세입자 입장에서 피해를 막으려면?

 전입신고를 계속 거부한다면 주인과 합의해서 전세권, 임차권 내지 근저당권을 설정하여 등기를 해야 나중에 보증금을 보호받을 수 있다. 다만 설정비용이 드는데 통상 이것은 세입자가 부담하는 경우가 많다.

 

 

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