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부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 주거이전비 받은 철거민의 입주자격

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력 2022/11/07 [21:12]

부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 주거이전비 받은 철거민의 입주자격

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력시간 : 2022/11/07 [21:12] | 조회수 : 27

 

▲     ©한국공정문화타임즈

 

 

14. 주거이전비 받은 철거민의 입주자격

 

 A씨는 녹지조성사업으로 인해 살고 있는 아파트가 철거되었다. 그런데 서울시에서 다른 임대아파트 입주자격을 받거나 아니면 주거이전비를 선택하라고 공고를 냈다. A씨는 일단 주거이전비를 선택해 돈을 받았는데 그럼 임대아파트 입주자격을 상실하게 되는가?

 

 지자체의 공익사업 등을 이유로 해당 지역 거주자들이 생활 터전을 잃게 될 수 있다. 이 경우 지자체는 그에 대한 보상을 해주어야 한다. 이와 관련하여 한 지자체가 아파트를 철거하면서 세입자들에게 임대아파트 입주권을 주었으나 이후에 주거이전비 제공을 이유로 세입자들의 임대아파트 입주자격을 박탈한 것은 부당하다는 판결이 내려진 바 있다.

 서울시는 2007년 녹지조성사업을 진행하면서 사업부지내에 들어온 아파트를 철거하게 되었고 철거민들에게는 자체적으로 마련한 특별공급규칙에 따라 임대아파트 입주권을 주어 임대아파트 입주자격을 부여하거나 주거이전비를 선택하여 아파트 철거에 대한 피해를 보상 받을 수 있도록 이주대책공고를 냈다. 이후 철거민 A씨 등은 임대아파트 입주자격을 얻기 위해 서울시로부터 임대아파트 입주권을 받았음에도 불구하고 이후 A씨 등은 소송을 통해 서울시로부터 주거이전비를 이중으로 받게 될 수 있었다. 그러자 서울시측은 A씨 등에게 “주거이전비를 수령하면 입주권이 취소되고 주거이전비를 포기한다는 의사를 밝히면 입주권이 취소되지 않는다”라고 통보하였다. 이후 주거이전비 포기에 대한 의사를 밝히지 않은 철거민들을 대상으로 입주권에 대한 환수를 통보하였다. 이 같은 서울시 측의 행동에 A씨 등은 부당함을 느끼게 되었고 그에 따른 소송을 제기하게 되었다.

 재판부는 이번 사건에 대해서 공익상의 필요보다 상대방이 받게 될 불이익 등이 더욱 클 경우 재량권에 한계를 넘어선 것으로 볼 수 있어 서울시의 행동은 위법하다고 보고 A씨 등에게 원고 일부 승소판결을 내렸다. 재판부의 이 같은 판결은 서울시가 마련한 특별공급 규칙의 경우 행정기관 내부의 사무처리 지침에 불과하며 주택법이나 주택공급에 관한 규칙 어디에도 이미 부여된 임대아파트 입주권을 취소하거나 환수해 임대아파트 입주자격을 상실케 하는 근거 조항이 없다는 이유에서였다.

 

 또한 재판부는 원고들이 주거이전비 대신 입주권을 선택한 후 다시 서울시 측에 소송을 청구하여 주거이전비를 지급받는 행동으로 서울시의 부담을 늘렸으나 이는 공익사업법 관련 규정에 따른 행동으로 이 같은 사정만으로 원고들의 기득권을 침해할 근거가 될 수 없다며 판결 이유를 설명하였다.

 따라서 A씨는 주거이전비를 받았더라도 여전히 임대아파트 입주자격이 있다.

 

 

15. 계약해지와 중개수수료

 

 A씨는 상가건물을 임차하려고 개업공인중개인 B씨를 통해 계약을 했었는데 나중에 잔금을 치르려 하니 아무래도 권리금을 너무 비싸게 책정한 것 같아 계약금 300만원을 포기하고 계약을 해지하였다. 그럼에도 B씨는 A씨에게 중개수수료를 달라고 요구하는데 B씨의 주장은 타당한가?

 

 흔히 부동산중개업소를 통해 계약하였다가 중간에 여러 사정으로 계약을 해제하는 경우가 있다. 그런데 공인중개사법 제321항에 의하면 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정되어 있다. 따라서 거래 과정에서 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약이 파기된 경우가 아니면  설사 의뢰인의 변심으로 계약이 성사되지 아니하였다고 해도 공인중개사는 중개수수료를 요구할 수 있다. 다만 위 규정 단서와 같이 거래행위가 공인중개사의 고의 또는 과실로 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 공인중개사에게 중개보수 청구권이 인정되지 않는다.

 공인중개사법 시행령 제27조의2에 의하면 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. A씨와 B씨 사이에 중개보수 지급시기에 관한 약정이 체결된 사실이 없으므로 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이 중개보수의 지급시기가 되는바, 이는 불확정기한에 해당한다. 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 한다. 결국 A씨가 계약금 3백만원을 포기하고 스스로 임대차계약을 해제하였으므로 A씨의 위 임대차계약에 따른 보증금 잔금 지급은 불가능하게 되었고, 이로써 A씨의 B씨에 대한 중개보수 지급채무의 변제기가 도래하게 된 것이다.

 

 그런데 위 사건에서 A씨는 중개사 B씨가 자신에게 위 상가건물의 권리금이 15백만원임에도 불구하고 3천만원이라고 거짓말을 하여 이에 속아 임대차계약을 체결하였으므로 B씨에게 중개보수 지급의무가 없다고 항변하였다. A씨의 항변은 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효취소 또는 해제된 경우에는 중개의뢰인은 개업중개사에게 중개보수 지급의무가 없다”는 공인중개사법 제32조 제1항 단서를 근거로 하는 것이다. 하지만 위 주장에 대한 증거가 부족하여 A씨의 항변은 받아들여지지는 않았다. 만일 A씨의 항변에 대한 충분한 입증자료가 있었다면 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 의해 중개보수금 지급의무가 인정되지 않았을 수도 있었을 것이다.

 사례로 돌아가 살피건대, 공인중개사 B씨의 고의나 과실이 입증되지 않는 한, A씨는 B씨에게 중개료 지급의무가 있다.

 

 

 

16. 임차인의 배당요구 필요 여부

 

 A씨는 주택을 임차한 사람인데 집주인이 빚이 많아 A씨가 살던 집이 경매에 넘어가게 되었다. A씨는 경매절차에서 반드시 배당요구 해야만 하나?

 

사안의 경우는 임차인이 아닌 제3자가 경매를 신청한 경우이다. 즉 집주인을 상대로 승소판결문을 얻은 사람이 한 강제경매 혹은 저당권자가 한 임의경매의 경우이다. 이 경우에는 확정일자부 임차인과 소액임차인3) 은 임차인 본인이 직접 경매 신청한 경우와는 달리 반드시 배당요구를 해야 한다.

 만약 배당요구를 하지 않을 경우, 확정일자부 임차인은 대항력을 행사하여 경락인에게 임대차계약을 인수시킬 수라도 있지만, 소액임차인은 우선변제권만 있을 뿐 대항력이 없으므로 권리를 잃을 수도 있다. 이 경우 배당요구는 당연히 배당요구종기일 전에 법원에 신고해야만 유효하다. 하지만 임차권등기가 설정된 임차인은 제3자가 경매신청 한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당된다.

 민사집행법 제148조 제4호에 의하면 배당받을 채권자들 중 ‘우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’는 자동배당권자로 규정되어 있는데 임차권등기권자가 여기에 해당되는 것이다. 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다. 따라서 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권․전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.

 

 하지만 임차권등기가 된 임차인이 임차인의 지위를 유지하는 한 우선변제권 대신 대항력을 행사해도 무방하므로 경매법원에 적극적으로 배당을 받지 않고 대항력을 행사하겠다고 의사표시를 해도 된다.

 한편 대항력 있는 임차인이 스스로 강제 경매신청 한 경우에는 임차인은 우선변제권을 인정받기 위해 따로 배당요구를 따로 할 필요가 없다. 즉 자동으로 배당절차에서 우선변제를 받는다. 즉 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다.

 

배당요구 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자

배당요구를 해야 배당받을 수 있는 채권자

 

① 경매신청채권자

② 경매개시결정등기 전에 등기한 권리자로서  

   매각으로 인하여 소멸되는 권리자

  • 저당권자, 근저당권자

  • 전세권자

  • 임차권등기자

③ 경매개시결정등기 전에 가압류한 채권자

④ 체납처분에 의한 압류등기권자(세무관청)

 

 

① 집행권원(집행력 있는 정본)에 기한 채권자

② 등기하지 아니한 임차권자(우선변제권, 최우

   선변제권 있는 경우)

③ 경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자

 

 

17. 임대회사의 일방적 임대료 인상의 적법 여부

 

 A씨는 임대회사로부터 아파트를 임차한 사람인데 임대회사가 일방적으로 임대료를 인상하였다. 하지만 A씨는 이를 받아들일 수 없어 월세를 내지 않았더니 임대회사에서 이를 빌미로 임대차계약을 해지한다고 통보를 하였다. A씨는 어떻게 해야 하나?

 

 아파트의 임대료를 인상할 경우 관련 법률에 따라 적법한 기준들을 준수하여야 한다. 이와 관련해 임대 회사 측이 일방적으로 아파트임대료인상을 진행하였을 경우에도 입주자가 인상된 분만큼의 임대료를 지급하지 않아도 임대회사는 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없다. A씨는 B사가 임대한 한 아파트에 2001년 입주하였고 그에 대한 임대차 보증금으로 4,790만원을 지급한 뒤 2004년과 2005년 그리고 2006년에 각각 140만원, 170만원, 250만원의 아파트임대료인상분을 지급하지 않았으며 A씨 외에도 C씨 또한 20053월 계약 당시에 지급하기로 한 임대차 보증금 중 430만원을 지급하지 않았으며 2006년과 2007년 각각 170만원과 250만원의 아파트임대료인상분을 B사에 지급하지 않았다. A씨와 C씨의 이 같은 행동을 두고 B사는 증액분의 납부 요구와 함께 3개월의 아파트임대료 연체가 이뤄질 경우 임대차계약 해지가 가능하다고 주장하며 A씨와 C씨에게 이 같은 내용을 통보하였다. 하지만 A씨와 C씨는 이 같은 B사의 통보에도 불구 아파트임대료인상분을 납부하지 않았고 이에 B사가 두 사람을 상대로 임대차계약해지 소송을 제기하였지만 법원에서는 B사의 청구를 기각했다.

 

 재판부의 이 같은 판단은 임대주택법상 표준임대차계약서에는 임대인과 임차인은 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있다는 규정이 있을 뿐 일방적으로 변경한 임대조건을 상대에게 강요하는 것이 가능하다는 의무가 규정되어 있지는 않다는 점을 고려한 것이다. 따라서 이번 사건에서 재판부는 A씨 등이 임대조건변경에 동의한 사실이 없으며 그로 인해 A씨 등이 아파트임대료인상분을 납입하지 않은 것을 두고 계약상의 의무를 위반했다 볼 수 없다고 판단해 B사의 청구는 부당하다고 본 것이다. 결국 양측이 합의되지 않은 일방적인 임대료 인상은 부당하므로 그에 기한 계약해지통보 역시 인정되지 않는 것이다.

 민간임대주택에관한특별법 제44조 제2항을 보면 ‘임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다’라고 규정되어 있다. 한편 동법 56조 제1항 제1호를 보면 ‘임대사업자와 임차인대표회의는 임대료인상에 관한 분쟁에 관하여 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다’라고 규정되어 있다. 즉 임대의무기간 중에 임대료를 상승하는 것은 위와 같이 5% 범위 내에서 상호 협의 하에서 조정되어야만 하고, 만약 조정이 성립되지 아니하면 임대주택분쟁조정위원회의(위원장은 시장, 군수, 구청장)의 조정을 통해 조정된다. 만약 임대인회사와 임차인대표단 사이에 조정위원회의 조정안이 받아들여지지 아니하면 결국 소송을 통해 임대료가 결정되어야 한다.

 

 

 

18. 민간임대주택사업자 등록의 실효성

 

 A씨는 부동산 임대수익으로 노후를 대비하려고 아파트를 여러 채 구입하였다. 그런데 A씨가 민간임대주택 사업자 등록을 하는 것이 유리할까? 아니면 일반사업자로 신고하여 사실상 임대업을 운영하는 편이 유리할까?

 

 주택임대사업자등록을 하면 세금혜택이 많다고 알려져 있는데 구체적인 내용과 조건은 무엇일까? 정부는 20151229일 임대 8년 이상, 임대료 인상률 년 5% 이하, 분양주택 수준 품질제공, ​중산층 맞춤형 주거서비스 제공을 위한 '민간임대주택 특별법(가칭 뉴스테이법)'을 제정, 시행했다. 임대주택사업에 민간참여를 유도하여 주거안정을 이루고자 ‘민간임대주택’ 공급을 확대하기 위한 제도이다. 규제 완화는 그동안 준공공임대사업에 걸림돌이 되어왔던 임차인 자격과 임차인 선정제한(유주택자도 입주가능), ​최초임대료 제한(주변시세 적용하지 않음), 의무기간 임대 만료 후 분양전환의무(없음), ​담보권 설정제한(보증보험에 가입 후)등을 폐지하였으며, ​다가구주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 하였다. ​또한 준공공임대주택의 의무임대기간을 장기10년에서 장기8년으로 단축하여 사업자부담을 덜어 주었다(단기의무임대는 5년에서 4년으로 단축).

 

 먼저 주택임대사업을 하기 위해 신축된 공동주택(주거용 오피스텔 포함)을 취득하면 2018.12.31.까지 취득세 감면을 받을 수 있다(지방세특례제한법 제31). 다만 취득세는 지방세로 다음과 같은 조건을 충족해야 감면을 적용한다. ① 부동산 취득일로부터 60일 이내 임대주택사업자로 등록을 할 것 ② 신규로 분양된 공동주택(주거용 오피스텔 포함)일 것. 신규가 아닌 기존주택 등은 감면대상이 아니며(즉 최초 1회에 대해서만 감면), 공동주택이 아닌 단독주택(다가구주택 포함)도 감면대상이 아니다. ③ 전용면적이 60㎡ 이하일 것.

 하지만 취득세를 감면받은 후 민간임대주택법 제43조 제1항에서 규정하고 있는 의무임대기간인 4년 내 매각하는 경우에는 감면받은 세액이 추징된다. 종전에는 5년 내에 다른 임대사업자한테 매각하는 경우에는 추징하지 않았으나 최근에 이를 개정해 “2년 연속 적자 등이 발생한 경우 등”이 아니면 감면받은 세액을 추징하도록 했다(2015.8.28. 지방세특례제한법 제31조 제2항 개정).  

 주택임대사업을 하면 보유세가 감면될까? 먼저 2018.12.31.까지 재산세는 감면되는데 이를 위해서는 공동주택(주거용 오피스텔 포함)을 보유해야 한다. 따라서 다가구주택은 호수가 많더라도 단독주택에 해당하므로 재산세 감면을 받을 수 없다. 또한 재산세를 감면받기 위해서는 임대주택이 2호 이상이 되어야 하고 전용면적이 85㎡ 이하에 해당되어야 한다. , 2016년부터는 감면받은 재산세액이 50만원 초과 시 감면받은 세액의 15%는 최소한 납부를 해야 한다. 한편 이와 같이 재산세 감면을 받은 경우에는 중도에 매각을 하더라도 감면받은 재산세는 추징대상에서 제외되는 것으로 보인다(조세특례제한법 제31). 참고로 임대주택을 4년 내에 임의로 매각하면 1,000만원 이하의 과태료가 발생한다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제55). 다만, 관할 시, . 구청에 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하면 문제가 없다.

 다음으로 종합부동산세는 비과세 규정이 적용되는데 이를 위해서는 종합부동산세를 관할하는 세무서에 사업자등록이 필요하다. 그리고 매년 916~30일 사이에 관할 세무서에 합산배제 신청을 해야 한다. 매입 임대주택의 경우 1채 이상이면 종합부동산세를 비과세 받을 수 있다. 다만 임대기간이 5년 미만인 상태에서 이를 매각하는 경우에는 비과세 받은 세금을 추징한다. 

 주택임대사업자가 주택을 임대하는 경우 주택임대 시 부가가치세는 면세가 되므로 종합소득세 정도만 관심을 두면 된다. 1개의 주택을 소유하는 자(기준시가 9억원 초과하는 주택 제외)의 주택임대소득 또는 연간 주택임대수입이 2천만원 이하일 경우 2018.12.31.까지 주택임대소득에 대한 종합소득세를 비과세 한다(소득세법 제12조 제2호 나목). 이때 주택 수 계산 시 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다. 다가구주택은 1채의 주택으로 보는데 반해 구분등기가 된 다세대주택은 각각을 1채로 계산한다. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. 지분이 같은 경우에는 각각의 소유로 한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로써 그들이 합의해 그들 중 2인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다(소득세법 시행령 제8조의2 3항 제2).

 

 임대 중에 주택을 양도하면 양도소득세가 과세될까? 5년 내 양도하는 경우에는 종합부동산세 및 거주주택 양도소득세 비과세 등을 받은 경우에는 의무임대기간 미충족으로 인해 세금이 추징될 수 있다. 만일 이러한 감면이나 비과세를 받지 않은 경우에는 일반주택에 대한 과세체계로 세금이 발생한다. 참고로 국세인 종합부동산세나 양도소득세는 지방세인 취득세와는 달리 5년을 의무임대기간으로 정하고 있다. 하지만 5년 후에 양도하는 경우에는 비과세 등을 추징당하지 않는다. 한편 임대주택의 양도로 인한 양도소득세는 과세되는 것이 원칙이나 조세특례제한법에 의해 감면이 적용되는 경우에는 감면을 받을 수 있다. 예를 들어 조세특례제한법 제97조의3에서는 8년 이상 임대한 준공공임대주택에 대해서는 양도소득세 50%, 10년 이상 임대한 준공공임대주택에 대해서는 양도소득세를 70% 감면한다(조세특례제한법 제97조의3).

 1가구 다주택자가 그 중 일부 주택을 임대할 경우 위에서 설명한 바와 같이 양도소득세나 재산세 등에서 혜택을 받을 수 있기 때문에 주택임대사업자 등록을 하는 편이 유리할 수 있다. 하지만 세제상 혜택을 받기 위해서는 여러 조건을 충족해야 하므로 면밀하게 살펴본 후 선택하는 것이 유리할 것이다.

 

 

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