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부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 옥탑방의 전세보증금

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력 2022/11/07 [16:16]

부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 옥탑방의 전세보증금

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력시간 : 2022/11/07 [16:16] | 조회수 : 24

 

▲     ©한국공정문화타임즈

 

7. 옥탑방의 전세보증금

 

 A씨는 옥탑방에 전세를 얻어 이사를 한 다음날 바로 전입신고를 해놓았다. 하지만 주위 사람들이 옥탑방은 통상 무허가 건물이라 전입신고를 해도 나중에 전세보증금을 못 돌려받는다고 하던데 사실인가?

 

 가. 무허가 건물도 보호받는 주택

 무허가 혹은 등기를 하지 아니한 건물이라고 해도 주택임대차보호법이 적용된다. 따라서 불법건물인 옥탑방 역시 실제로 거주하고 전입신고를 하면 전세보증금을 보호 받을 수 있다. 문제는 전입신고이다. 또한 주민등록지와 실거주지가 달라도 임대차 보호를 받을 수 없다. 그런데 이러한 옥탑방이 다세대주택의 일부인지 다가구주택의 일부인지에 따라 결과가 달라진다.

 

 나. 다가구주택 옥탑방만 법적 보호받을 수 있어

 다세대주택의 경우는 연립주택이나 아파트처럼 구분하여 등기가 되는데 반해, 다가구주택은 한 개의 집안에 방만 따로 쓰는 것과 같아서 별도의 구분등기가 되지 않는다. 따라서 다세대주택의 경우 각각이 독립되어 거래가 되고, 주민등록도 별도로 할 수 있는 반면, 다가구주택은 여러 사람의 주소가 한 지번으로 되어 있게 된다. 이러한 이유 때문에 다세대주택의 무허가 옥탑방의 경우는 별도의 구분등기가 불가능하여 주민등록을 할 수 없고, 그 때문에 결과적으로 보증금을 보호받지 못한다. 이에 반해 다가구주택의 옥탑방의 경우 비록 무허가라도 지번으로 전입신고가 가능하므로 보호받을 수 있다.

 

 

 다. 다세대주택과 다가구주택의 전입신고 시 주의할 점

 다가구주택에 전입신고를 하실 때는 지번까지만 기재하면 된다. 이 경우 반드시 부동산등기부나 건축물대장을 확인해야 한다. 둘 중 하나라도 맞아야만 보호받게 된다. 반면 다세대주택은 각 세대별 등기가 이루어지기 때문에 주소는 물론 호수까지 정확하게 써야한다. 가끔 대문에 붙어 있는 호실이 부동산등기부와 달라 보호받지 못하는 경우도 종종 있기 때문이다.

 

 라. 옥탑방을 계약할 때 주의할 점이 있다면?

 대부분의 옥탑방은 불법건축물이다. 따라서 다세대주택의 경우는 전입신고 자체가 안 되므로 보증금을 보호받지 못한다. 가끔 집주인이 세입자에게 전입신고를 다른 곳에 해 줄테니 걱정마라고 유혹하는 경우가 있는데 실제거주지와 주민등록지가 다른 경우도 법에 보호를 받을 수 없으니 소용없다. 따라서 옥탑방에 세를 들 때는 가능한 중개업자를 통해 계약하는 것이 좋고, 만약 그렇지 못할 경우에는 본채의 건축물대장을 떼어봐서 다세대인지 다가구인지를 반드시 사전에 살펴보는 것이 좋다. 다세대주택의 경우 무허가 옥탑방은 전입신고를 못해 보호가 안 되니 보증금을 많이 걸면 안 되고 가능한 월세로 사는 것이 좋다.

 

 . 사례해설

 사례로 돌아가 살펴보면, A씨의 경우 전입신고를 한 것으로 보아 다세대가 아닌 다가구주택의 옥탑방에 해당되는 것으로 보인다. 따라서 A씨는 보증금을 보호받을 수 있다.

 

 

8. 다가구주택 계약 시 주의할 점

 

 K씨는 다가구주택을 전세로 계약하였는데 공인중개사 A씨는 근저당이 설정된 집이지만 아무 문제가 없다며 K씨를 안심시켰다. 그런데 얼마 후 그 다가구 주택이 경매로 넘어가게 되었다. 문제는 다른 세입자들이 먼저 대항력과 확정일자를 갖추었기 때문에 K씨가 후순위로 밀려나면서 보증금을 한 푼도 배당받지 못하게 되었다. 보증금을 받지 못하게 된 K씨는 이러한 설명이 부족했다며 A씨를 상대로 소송을 진행하였는데 승소할 수 있을까?

 

 K씨는 A씨를 상대로 한 소송에서 승소할 수 있다. 공인중개사 법에 의하면 중개사는 중개대상물의 상태 입지 및 권리 관계 사항을 확인하여 의뢰인에게 정확하게 설명해줘야 하는데 다가구주택의 경우 선순위대항력을 취득한 세입자 보증금 내역 등은 아주 중요한 권리 관계 사항에 해당된다. 따라서 공인중개업자가 다가구 주택을 중개하면서 다른 임차인의 보증금 이런 현황을 설명하지 않아서 손해를 입었다면 당연히 세입자에게 배상책임이 있다. 하지만 통상적으로 세입자에게도 일정 부분 책임이 있으므로 일부 승소를 하게 된다.

 다가구주택은 1인 단독 소유로 등기가 이루어지기 때문에 모든 세대가 하나의 건물 주소를 공유해 사용한다. 그 결과 등기부등본만으로는 건물의 계약 사항을 다 파악할 수 없다. 그래서 다가구 전세계약을 할 때 세입자는 공인중개사를 통해 다른 세입자의 임대차 보증금 액수, 계약 시기, 계약기간 등에 대한 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 특히 다가구주택의 경우 소액 보증금으로 입주하는 경우가 많다. 문제는 소액보증금의 경우 후순위라도 최우선 변제권이 있으므로 본인이 선순위라도 안심할 수 없다. 또한 선순위 다른 세입자의 보증금 현황을 알기가 어려우므로 입주 시 부동산 중개업자를 통해 집주인으로부터 관련 서류를 요구해서 이를 확실하게 확인할 필요가 있다. 통상 세대수와 총 보증금이 집값 시세의 70프로 초과할 경우는 위험하다고 생각해야 한다.

 

 

 

9. 전대차계약 시 주의할 점

     

 K씨는 카페를 임차하였는데 상가주인 A씨와 계약을 체결한 것이 아니라 상가임차인 B씨로부터 다시 임차를 받았다. 즉 전대차를 받은 것인데 그 후 A씨가 K씨에게 찾아와서 전대차를 인정할 수 없다면서 상가를 빼라고 한다. K씨는 위 상가를 빼야만 하나?

 

 임대인과 세입자가 임대차 계약을 한 후 그 세입자가 다른 세입자, 즉 전차인에게 재 임대를 하는 경우가 있는데 이때 세입자와 전차인 사이에는 '전대차계약'이 성립된다. 전대차 계약에서 가장 중요한 부분은 임대인, 즉 건물주의 동의 여부이다. 때문에 전차인은 임대인 동의서를 꼭 서면으로 받아두어야 한다. 그런데 K씨는 건물주의 동의를 받지 않고 전대차를 얻은 것이므로 건물주를 상대로 권리를 주장할 수 없어 가게를 빼야 한다. 아울러 그동안 점유한 것에 대해 부당이득 반환도 해야 한다.

 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에는 계약갱신요구권 및 권리금회수보호권이 모두 상실되므로 나중에 전차인 역시 임차인과 함께 피해를 입을 수 있는 점 유념해야 한다.

 한편 전대차의 경우 임대차를 근거로 체결되는 계약인데 임차인이 월세를 얻었음에도 불구하고 이를 숨긴 채 거액의 보증금을 받고 전대차를 놓는 경우가 있다. 나중에 임대인이 도망가 버리거나 파산하면 전차인은 그 보증금을 건물주에게 직접 요구할 수 없으므로 큰 손해를 볼 수 있다.

 그렇다면 임대인이 전대차 계약을 동의한 후에는 아무 문제가 없는 걸까? 그렇지 않다. 이 경우에도 만약 임차인(전대인)이 월세를 내지 않을 경우에는 건물주가 원래의 임대차계약을 해지할 수 있다. 그 경우에는 임대차계약이 사라지므로 그것을 전제로 체결된 전대차 역시 자동으로 해지되게 된다. 그 이유는 설사 전대차에 대해 건물주의 동의를 얻었다고 해도 전대차는 임대차가 유효한 경우에 인정되는 종속적 관계이기 때문이다. 다만 이 경우는 적법한 전대차 이므로 건물주가 전차인에게 임대차 해지 사실을 통보해야만 전차인에게 계약 해지를 주장할 수 있다.

 

 반면 임대인의 동의 없이도 전대차 계약이 가능한 경우가 있다. 건물 일부만 빌려준 경우에는 건물주의 동의 없이 전대차 계약을 할 수 있다. 또한 임차인이 전세권 설정등기를 마친 경우에는 자유롭게 처분 내지 전대차 계약을 할 수 있으며 담보까지 설정할 수 있다.

 

 

10. 주택임대차와 묵시의 갱신

 

 부동산 임차기간이 만료되기 한 달 전에 집주인 A씨는 세입자 P씨에게 부동산에 집을 내놓겠다고 예고하였다. 그러자 P씨는 A씨에게 7개월 후에 이사를 가게 도와달라고 사정하면서 일단 1년만 연장하고 7개월 후 집이 팔리면 바로 집을 비워주겠다고 간청하였다. A씨는 사정이 딱해 보여 P씨의 청을 받아들여 1년짜리 임대차계약서를 작성하였고, 특약으로 7개월 이후에는 언제든 비워주기로 하였다. 실제로 7개월 후 A씨의 집이 팔렸고, A씨는 약속대로 P씨에게 집을 비워달라고 요구하였는데 P씨는 갑자기 태도를 바꿔 임대차계약은 자동으로 2년 갱신되었다면서 집을 비워주지 못한다고 버틴다. 이 경우 누구의 주장이 맞는 것일까?

 

 계약기간이 끝났을 때 임대인이 계약기간 종료 1달 이전에 계약해지 의사표시를 하지 않으면 계약은 동일한 조건으로 자동으로 2년간 연장되는데 이를 ‘묵시의 갱신’이라고 부른다. 한편 당사자 사이에 특약으로 임대기간을 1년으로 단축하고 특약으로 집이 팔리면 그 전이라도 집을 비워주기로 약속했다고 해도 이는 모두 임차인에게 불리한 특약이므로 효력이 없다(주택임대차보호법 10). 또한 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(동법 41).

 결국 이 사건에서 세입자 P씨는 주택 임대차보호법에 따라 계약내용과 상관없이 2년까지 임대차 보장을 받을 수 있다. 왜냐하면 세입자에게 불리한 내용, 즉 임대차기간을 1년을 단축한 것과 만기 전이라도 7개월만 경과한 상태에서 집이 팔리면 집을 비워주기로 한 특약은 모두 무효이기 때문이다. 반면 세입자 P씨는 특약 내용을 자신에게 유리하게 주장할 수는 있다. 따라서 P씨가 둘 사이 약속대로 7개월 후 집을 나가겠다고 주장할 경우에는, A씨는 P씨에게 임차보증금을 반환해야 한다.

 

 

제소 전 화해조서

 

그럼 임대인의 입장에서 이러한 세입자의 변심으로 인한 손해를 예방할 방법은 무엇일까?

그 예방 방법은 바로 ‘제소 전 화해조서’이다. 분쟁이 일어나기 전에 판사 앞에서 ‘이런 분쟁 발생 시에는 (집주인과 세입자 간에)이렇게 처리한다는 이런 화해 조서 작성해 두면 나중에 별도의 소송 없이 바로 집행할 수 있다. 이러한 조서내용이 주택임대차보호법상 강행규정에 위반된다고 해도 유효하므로 세입자가 집을 안 비워주면 바로 강제집행을 할 수 있다.

 

 

 

11. 상거건물의 대항요건

 주택임차의 경우 이사하고 주민등록이전하면 대항력을 취득하고, 나아가 확정일자까지 받으면 우선변제권도 확보할 수 있다. 그럼 상가건물을 임차한 경우 대항력을 얻으려면 어떻게 해야 할까? 상가건물에는 입주할 수는 있지만 주민등록이전이 안 되므로 그 대안은 무엇인가?

주택임대차의 경우에는 건물의 인도와 주민등록이전이 대항력의 요건이다. 그럼 상가의 경우는 어떤가? 상가건물의 경우에는 주민등록이전이 불가능하므로 그 대신 사업자등록을 신청하면 된다. 즉 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① ‘건물의 인도’, ② 부가가치세법 제5, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 ‘사업자등록을 신청’하면, ③ 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

이와 같은 요건을 갖춘 상가건물임차인에 대해서는 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데 이를 상가건물임차인의 입장에서는 ‘대항력’을 취득한 것이라고 한다.

 통상 사업자등록을 신청하면 수리되는데 수일이 경과된다. 하지만 대항력은 실제로 수리된 날이 아니라 신청일에 소급해서 발생하게 된다. 하지만 만약 이러한 신고가 적법하지 아니하여 보완명령이 내려진 경우에는 요건을 갖추어서 재신청한 날을 신청일로 봐야 한다. 즉 상가건물임차인이 대항력을 획득하기 위한 요건의 사업자등록신청은 ‘적법한 신청’이어야 한다는 것이다.

 그럼 사업자등록을 해 놓아 대항력은 일단 취득하면 그 뒤에 이를 상실해도 보호받을 수 있나?  사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하므로 중간에 사업자등록이 취소된 경우에는 대항력 및 우선변제권을 모두 상실한다. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다. 따라서 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 원래의 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 상실되며 새롭게 갱신된 때부터 대항력 및 우선변제권이 새로 생기게 되는 것이다.

 

 사업자가 사업자등록만 한 채 실제로 사업을 하지 않은 경우는 어떤가? 상가건물임대차보호법에 적용을 받으려면 서류상 사업자등록 상태만 유지해서는 안 되고, 실제로 사업도 영위해야 한다. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없기 때문이다.

 

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