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부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 가계약금의 성격

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력 2022/11/07 [16:12]

부동산, 형사소송 강민구 변호사의 생활법률 Q&A 가계약금의 성격

법무법인 진솔 대표변호사 법무장관 우수검사 표창 부동산 형사 민사 국내최고1등 전문가

나벽솔기자 | 기사입력시간 : 2022/11/07 [16:12] | 조회수 : 20

 

▲     ©한국공정문화타임즈

 

 

2. 가계약금의 성격

 

 

 A씨는 살 집 집을 보러 다니던 중 좋은 집을 찾았다. 그런데 부동산중개업자가 당장 가계약을 하지 않으면 다른 사람이 오후에 계약할 것 같다고 하였다. 급한 마음에 A씨는 일단 가계약이라도 하려고 구두로 가계약을 한 뒤 가계약금 200만원을 걸고 영수증을 받아놓았다. 그런데 A씨는 그 후 마음이 바뀌어 가계약을 취소하려고 하는데 가계약금 200만원을 돌려받을 수 있을까?

 

 가계약도 계약의 일종이므로 설사 구두로 한 약속이라고 해도 유효하다. 민법에 따르면 당사자 간의 주요부분 즉 매매 목적물, 매매 대금 및 대금 지급 방법 등에 관한 합의가 있으면 계약은 성립한 것으로 본다. 결국 가계약금을 건다는 것은 어느 일방이 계약을 위반할 경우 그 돈을 해약금으로 하여 매도인이 위반할 경우는 배액을 돌려주고, 매수인이 위반할 경우는 이를 몰취 당한다는 것을 의미하는 것이다. 판례도 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다(대법원 2006.11.24.선고 200539594 판결). 따라서 A씨는 가계약금 200만원을 돌려받을 수 없다. 

 

 

해결방안

 

그렇다면 가계약 취소 시 가계약금을 돌려받으려면 어떻게 해야 할까? 가계약을 조건부로 할 경우에는 그 조건이 달성되면 돌려받을 수도 있다. 예컨대 가계약을 하면서 집의 내부를 확인한 뒤에 마음에 들지 않으면 계약을 취소할 수 있고 가계약금도 돌려받기로 약속한 경우에는 나중에 가계약금을 돌려받을 수 있다.

 

 

 

 

3. 계약금 일부만 지급한 경우

 

 A씨는 B씨 소유 아파트 한 채를 5억원에 매수하였는데 계약당시 5천만원을 계약금으로 정하였다. 그런데 마침 계약일이 금요일 오후라 은행문이 닫혀 A씨는 일단 소지하고 있던 1천만원만 계약금으로 B씨에게 지급하고 그 다음 주 월요일 오후까지 나머지 4천만원을 입금하기로 약정했다. 그런데 월요일 오전에 매도인 B씨가 갑자기 A씨에게 2천만원을 돌려주면서 계약을 해제하겠다고 통보하였다. 이 경우 A씨는 B씨에게 해약금을 더 요구할 수 있을까?

 

 

 매매계약에서 계약금은 해약금의 일종으로 취급한다. 그 결과 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 물어주고 역시 계약을 해제할 수 있는 것이다. 만약 계약금의 일부만 수령된 경우라도 그 법리는 같다. 따라서 약정된 계약금 중 일부만 받았더라도 전체 계약금을 기준으로 정해야 한다.

 판례도 “실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급 된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다”라고 판시하였다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014231378 판결).

 따라서 A씨는 계약금을 5천만원 중 1천만원만 집주인 B씨에게 주었지만 계약금은 여전히 5천만원이므로 B씨는 해약금 5천만원과 A씨에게 받은 1천만원 다 돌려줘야 한다. A씨는 B씨로부터 도합 6천만원을 받을 수 있다.

                               

 

4. 주택임차와 보증금의 성격

 

 A씨는 보증금 5천만원, 월세 50만원에 세 들어 살고 있다. 그런데 회사에서 해고를 당해 3개월 치 월세 150만원을 연체하게 되었다. 그러자 집주인 B씨가 A씨에게 당장 짐을 빼라고 하는데 A씨는 보증금에서 제하라고 주장한다. 누구의 말이 맞는 것일까?

                                                                                                                                               

 주택임대차의 경우 통상 2개월분 월세를 내지 아니하면 집주인은 계약을 해지할 수 있다. 집주인은 보증금에서 밀린 월세를 삭감할 권리는 있지만 의무는 없다. 따라서 세입자가 2개월분 월세를 내지 않을 경우 바로 계약을 해지할 수 있다. 다만 사전에 ‘제소 전 화해조서’를 받아놓지 않았을 경우 명도소송을 제기하여 강제집행을 해야 하고 임의로 세입자의 짐을 들어내선 안 된다

 대법원도 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다”라고 판시하였다(대법원 1994. 9. 9. 선고 944417 판결).

 따라서 A씨는 보증금으로 제하라고 주장할 수 없으므로, B씨는 A씨를 상대로 바로 명도소송을 제기하여 퇴거시킬 수 있다.

 

 

 

5. 상가차임을 연체하였을 경우 계약해지

 

 상가주인 A씨는 세입자 B씨에게 매달 100만원의 임대료를 받기로 하고 상가를 임대하였다. 그 후 B씨는 개인사정을 이유로 첫 째 달은 50만원, 두 번째, 세 번째 달은 월세를 전혀 지불하지 못하였다. 결국 A씨는 B씨에게 임대료가 세 번 밀렸으므로 계약을 끝내겠다며 소송을 제기했다. 과연 A씨는 계약을 해지 할 수 있을까?

 

 과거에는 상가건물보호법상 해당되는 상가가 아닌 경우에는 민법에 의해 2달치 연체의 경우 바로 계약해지를 할 수 있었지만 2015. 5.13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 이제는 모든 상가가 3달치 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있게 되었다(동법 10조의8)1) .

 반면 3달치 월세를 연체한 경우에는 세입자는 계약갱신요구권도 상실한다. 따라서 이 사건에서 세입자의 밀린 임대료는 총 250만원으로 3달치 임대료 300만원에 도달하지 않았기 때문에 상가주인은 강제로 계약을 해지할 수 없다.

 월세가 3달치 밀린다는 것은 반드시 3달 연속해서 연체를 해야 한다는 것은 아니고 총액 개념이다. 결국 연체된 금액은 전과처럼 계속 계약기간 내내 따라다니므로 세입자는 월세가 연체하지 않도록 주의를 기울여야 한다. , 주택이나 상가 모두 임대차에 있어서의 월세는 연체 횟수 아닌 연체된 총 금액이 기준이라는 점을 꼭 기억해야 한다.

 따라서 A씨는 위 상태에서는 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 없다. 하지만 만약 B씨가 그 뒤 250만원의 월세를 변제하지 않은 상태에서 또다시 50만원 이상의 월세를 연체하면 그 즉시 3달치 임료 상당이 연체된 것이므로 A씨는 바로 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 있다.

 한편 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였기 때문에 설사 월세 3달치를 밀렸다고 해도 그 뒤 바로 (임대인이 계약해지 전에) 월세를 지급하여 3달치 중 일부라도 낼 경우에는 임대인은 계약해지를 할 수 없다. 결국 임대인은 3달치 월세가 밀린 상태에서만 계약해지가 가능한 것이다.

 그러나 이 경우 임대인은 그 후 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절할 수 있다. 왜냐하면 3달치를 밀린 사실 자체는 없어지지 않기 때문이다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020255429 판결 참조).

                               

                               

6. 보증금 제때 돌려주지 않은 임대의 책임

 

 A씨는 아파트에 전세 3억원에 세 들어 사는 임차인인데, 근무처가 지방으로 발령받는 바람에 계약기간이 만료되기 한 달 전에 집주인 B씨에게 더 이상 갱신하지 않겠다는 통보를 하였다. 그리고 A씨는 새로운 집을 계약금 400만원에 계약을 하였다. 그런데 B씨는 다른 세입자가 전세를 들어와야 전세금을 내줄 수 있다고 버티는 바람에 A씨는 계약금 400만원을 고스란히 손해를 보게 되었다. 이 경우 임차인 A씨가 B씨를 상대로 할 수 있는 대응방법은?

 

 

 계약기간이 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 바람에 세입자가 새롭게 체결한 전세계약을 못 지켜서 계약금을 몰취 당하였다면 집주인에게 손해배상을 구할 수 있다. 통상적으로 집주인은 세입자가 다른 집을 구할 것을 충분히 예상할 수 있기 때문이다(서울서부지방법원 2007. 12. 20. 선고 20076127 판결 참조). 결국 세입자 A씨는 집주인을 상대로 400만원을 손해배상 받을 수 있다.

 그럼 이 경우 세입자가 당장 이사를 가야하는데 어떤 해결방안이 있을까? 이러한 경우 활용할 수 있는 것이 바로 ‘임차권등기명령’ 제도이다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이는 집주인의 동의나 협조 없이도 일방적으로 할 수 있고 그 비용도 나중에 집주인한테 돌려받을 수 있다. 임차권등기를 하게 되면 그 뒤 세입자가 이사를 가더라도 대항력을 보장받을 수 있다.

 

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